Купівля-продаж нерухомості: оформлення угоди

Купівля-продаж нерухомості у Росії є найпоширенішою операцією з усіх існуючих. Але не всі знають, як здійснюється проведення відповідних операцій. Нижче ми розглянемо всі існуючі нюанси і правила купівлі та продажу майна в Росії. Що потрібно знати власнику і покупцеві? Як поводитися в тому або іншому випадку? Яким має бути зміст договору про купівлю? Відповіді на все це і не тільки можна знайти нижче. При правильній підготовці ніяких проблем з операціями не буде. Особливо якщо майна лише один власник.

Поняття «нерухомість»

Що має на увазі купівля-продаж нерухомості? Це угода з майном нерухомого типу, яка дозволяє передавати права власності на об’єкти за певну плату.

А що потрапляє під поняття нерухомості? До нього відносять:

  • ділянки землі;
  • квартири;
  • кімнати;
  • дачі;
  • будинку;
  • об’єкти незавершеного будівництва;
  • нежитлові приміщення;
  • гаражі або місця під паркування ТЗ.

Частки в перерахованих об’єктах теж вважаються нерухомістю. Але їх продати більш проблематично, ніж при реалізації цілого майна.

Необхідність реєстрації

Оформлення купівлі-продажу нерухомості за законом передбачає обов’язкову реєстрацію відповідної угоди. Без цього документ буде мати юридичну силу.

При купівлі рухомого майна (наприклад, машини) необхідності в реєстрації угоди немає. Договір про продаж просто підписується сторонами, після чого здійснюється передача грошей і власності продавця і покупця відповідно.

Де проводять операцію

Реєстрація купівлі-продажу нерухомості, як вже було сказано, є вкрай важливим етапом. Але де саме і як конкретно полягає відповідний договір?

Впоратися з поставленим завданням можна:

  • за допомогою нотаріуса;
  • через МФЦ.

Без уповноважених осіб укладення договору не відбудеться. Більш того, після реєстрації угоди додатково доведеться звернутися в Росреестр або кадастрову палату для переоформлення прав на майно. Якщо угода не зареєстрували, в процесі відмовлять.

Покрокова інструкція

Як здійснюється купівля-продаж нерухомості? При правильній підготовці реалізація поставленого завдання не завдасть жодного клопоту.

Покроково процес продажу нерухомого майна типу представляється таким чином:

  • Підшукати покупців. В цей час предмет продажу потрібно підготувати до передачі. Наприклад, здійснити ремонт та провести генеральне прибирання.
  • Здійснити підготовку документів для реєстрації угоди. Пакети паперів будуть представлені нижче.
  • Скласти договір купівлі-продажу нерухомості. Це основний документ, який можна створювати самостійно або за допомогою юристів.
  • Прийти з підготовленими паперами в МФЦ або до нотаріуса. Підписати угоду і зареєструвати його.
  • Передати гроші продавцю у встановлених розмірах. Покупцеві при цьому повинні видати розписку про отримання коштів.
  • Скласти акт приймання-передачі нерухомості.
  • Сплатити мито за реєстрацію. Краще зробити це заздалегідь. Інакше угода не зареєструють.
  • Справу зроблено. Тепер новий власник майна може звернутися до Держреєстру для переоформлення прав на нерухомість. Нічого незрозумілого або скрутного в цьому немає.

    Основний пакет документів

    Щоб провести купівлю-продаж нерухомості, потрібно правильно сформувати пакет документації. При відсутності хоча б однієї папери, угоду визнають недійсною.

    Розглянемо документацію при продажу квартири. Почнемо з обов’язкового пакету паперів. До таких прийнято відносити:

    • паспорта сторін;
    • договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості (у нашому випадку — квартири);
    • правовстановлюючі документи на майно;
    • виписки з ЕГРН;
    • довідку про прописаних на території осіб (в ідеалі таких до моменту продажу бути не повинно);
    • виписку з особового рахунку квартири про відсутність заборгованостей.

    Як правило, цього достатньо. Але в реальному житті доводиться значно розширювати пакет паперів. Особливо якщо у нерухомості кілька власників або часткою майна володіє дитина.

    Документи для сімейних громадян

    Нерідко купівля-продаж власності здійснюється у шлюбі. Якщо продається спільно нажита нерухомість, доведеться проявити особливу уважність.

    Справа все в тому, що від продавця зажадають додатково:

    • свідоцтво про реєстрацію шлюбу;
    • шлюбний контракт (за наявності);
    • згода чоловіка на проведення угоди, завірена нотаріусом.

    В ідеалі потрібно, щоб чоловік був присутній на реєстрації договору. Цей прийом допоможе уникнути зайвих проблем.

    Розпоряджатися спільною власністю без згоди чоловіка/дружини не слід. Якщо чоловік проти продажу, навіть після реєстрації угоди про купівлю майна вдасться анулювати угоду.

    Діти-власники

    Угоди купівлі-продажу нерухомості значно затрудняються, якщо господарем частки або всього об’єкта є неповнолітні діти. Процес передбачає серйозну паперову тяганину. А покупці в цілому скептично ставляться до угод за участю дітей.

    Угода при подібних обставинах буде вимагати:

    • свідоцтво про народження;
    • паспорт дитини після 14 років;
    • згода неповнолітнього власника на операцію (після 14 років);
    • дозвіл органів опіки на проведення операції.

    Останню папір отримати найважче. Продаж майна дітей не повинна ущемляти їх інтереси. Після операції неповнолітнім повинні передати у власність аналогічне майно або нерухомість у великих розмірах. Тільки тоді опіка без проблем дозволить продаж власності дитини.

    Кілька господарів

    А як бути, якщо планується купівля-продаж нерухомості з декількома власниками? Це досить складне запитання. Адже ситуації бувають різними.

    Для початку розглянемо ситуацію, при якій нерухомість продається в повному обсязі. Тоді краще доповнити перераховані пакети паперів:

    • згодою власників на операцію;
    • довіреністю від співвласників на проведення операції однією особою.

    При цьому кошти будуть ділитися на всіх власників пропорційно наявним часток в об’єкті. Реєстрація угоди не буде передбачати які-небудь особливості.

    Продаємо частку

    Зразок купівлі-продажу нерухомості (договір) представлений увазі далі. Цей документ створити не так вже й важко. А ось укласти угоду буває нелегко.

    Особливо якщо мова йде про продаж частки в майні. Власник повинен принести з собою крім раніше запропонованого пакету паперів відмови від співвласників від викупу.

    За діючими правилами при продажу частки нерухомості в інших власників об’єкта є переважне право покупки. І тому спочатку громадянин пропонує викуп співвласникам, а потім виставляє частку на продаж.

    Важливо: не можна продавати нерухомість третім особам дешевше, ніж було запропоновано співвласникам. Це порушення чинного законодавства.

    Якщо власники мовчать

    Як себе вести, якщо співвласники ухиляються від відмов і згоди на викуп частки нерухомості?

    У цьому випадку вихід є. Продавцеві потрібно надіслати пропозицію викупу з повідомленням про отримання. Якщо через місяць після оповіщення відповідь не надійшла, можна виставити майно на продаж.

    Відповідно, перераховані пакети паперів доповнюються повідомленнями з пропозиціями викупу. В іншому випадку в угоді відмовлять.

    Вартість

    Скільки коштує реєстрація угоди про купівлю? Відповісти на це питання не становить праці.

    На даний момент громадяни повинні віддати за операцію 2 000 рублів. Додатково оплачуються нотаріальні послуги, але не завжди.

    Організаціям та юридичним особам доведеться платити більше. Мито за продаж нерухомості складе 20 000 рублів. Більш точну інформацію краще уточнювати у реєструвальному органі при укладанні угоди.

    Реєстрація в Росреестре

    Договір купівлі-продажу нерухомості укласти не так вже й важко. Особливо якщо слідувати всім перерахованим раніше принципам.

    Що робити після укладення договору? Новому власникові доведеться сходити до Держреєстру або в МФЦ. При собі потрібно мати:

    • договір;
    • розписку про отримання грошей продавцем;
    • документи на майно;
    • посвідчення особи;
    • копію паспорта продавця (бажано);
    • свідоцтво про народження (для неповнолітніх).

    Після подання запиту на переоформлення прав власності треба почекати 10 днів. Як тільки документація буде готова, її вручать власникам.

    Раніше оформляли свідоцтва про права на майно. З 2017 року почали видавати виписки ЕГРН.

    Зразок угоди

    Нижче представлений зразок договору купівлі-продажу нерухомості. Це шаблон, який можна використовувати для реалізації поставленої задачі.

    В ідеалі угоду про купівлю містить такі дані:

    • Ф. В. О сторін;
    • ціну майна;
    • характеристики нерухомості;
    • адреса об’єкта;
    • порядок передачі коштів за операцію;
    • відповідальність сторін за порушення угоди;
    • перелік документів, що додаються до договору.

    Як правило, це все. Насправді скласти грамотний договір купівлі-продажу зможе кожен чоловік. Але якщо хочеться, можна звернутися до нотаріуса або юриста. Тоді документ точно виявиться юридично грамотним.