Ст. 606 ГК РФ Договір оренди. Коментарі та особливості

Орендні відносини регламентуються ЦК РФ. У ст. 606, 625 закріплені зміст, особливості виконання договору у загальному випадку, а також специфіка окремих угод. Розглянемо детальніше положення 606 статті Кодексу.

Зміст норми

Відповідно до статті 606 ГК РФ, договір оренди (найму майна) передбачає надання власником (орендодавцем) користувачу (орендарю) майна за певну плату на час.

Продукція, прибуток, плоди, які отримає наймач при експлуатації переданого об’єкта, належать йому.

Ст. 606 ГК РФ з коментарями

Перший абзац розглядуваної норми закріплює поняття орендного договору. Він вважається різновидом угоди про надання майна в користування.

У чинній редакції ст. 606 ГК РФ майновий найм та оренда є синонімами. У нормі цілком обґрунтовано не закріплено пропозицію дореволюційних правознавців. Згідно йому, оренда передбачає користування річчю, а наймання – не тільки користування, але і отримання від цього певних благ.

Слід при цьому відзначити один нюанс. Поняття «найм» відрізняється від «майнового найму» більш широким застосуванням. Цим терміном позначаються і інші види угод, що укладаються при наданні майна в користування. Наприклад, мова може йти про угоду найму житла. За традицією радянської правової системи, цей договір не включається в категорію орендних угод, незважаючи на складну юридичну природу.

Сфера застосування

Орендний договір, про який йдеться у ст. 606 ГК РФ, досить широко використовується у підприємницькій діяльності та інших економічних областях. Укладення такої угоди дозволяє суб’єктам задовольняти потреби в використанні будь-яких речей, придбати які вони не можуть. Разом з тим власники отримують можливість отримати прибуток з об’єктів, якими вони тимчасово не користуються.

Специфіка угоди

З положень ст. 606 ГК РФ випливають певні ознаки договору оренди. По-перше, він є оплатним. В нормі міститься пряма вказівка на це. Угода передбачає зустрічне надання. Згідно ст. 606 ГК РФ, одна сторона надає річ і отримує за це плату. Другий учасник річ отримує і передає обумовлену суму власнику об’єкта.

Особливості реалізації прав та обов’язків

Угода, як це випливає зі ст. 606 ГК РФ, є двостороннім. Відповідно, обов’язки і права виникають у обох учасників. З цього випливає, що можливість користуватися майном не може передаватися у «чистому вигляді», оскільки завжди обтяжується певної обов’язком. Поступка права допускається при одночасному переведення боргу, тобто в рамках перенайма. Він же, у свою чергу, допускається тільки за згодою власника (на підставі пункту 2 статті 615 ГК).

Взаємний характер угоди полягає в тому, що орендар у всіх випадках несе тягар зустрічного виконання зобов’язань. У зв’язку з цим користувач не повинен надавати плату, якщо власник не передав обумовлену річ. Справа в тому, що при неподанні обумовленого угодою виконання або за наявності обставин, які очевидно вказують на те, що зобов’язання власник не виконає у встановлені терміни, учасник, на якого покладено зустрічне виконання, може припинити свою участь в угоді. Він також вправі зовсім вийти з правовідносин.

Якщо виконання, обумовлене угодою, було виконано не повністю, сторона, що несе тягар зустрічного надання, також може призупинити участь в угоді або відмовитися від нього у відповідній частині.

Орендна угода, як правило, є консенсуальних. Це означає, що зобов’язальні правовідносини встановлюються в момент досягнення учасниками домовленості щодо істотних умов угоди. Разом з тим, угода про оренду транспорту визнається в ЦК реальним. Це означає, що такий договір вважається укладеним в момент надання обумовленої речі.

Юридичні можливості орендаря

За загальними правилами, вони включають в себе користування, володіння і обмежене розпорядження річчю. Розглянемо коротко ці правомочності.

Володіння являє собою можливість безпосереднього, фактичного володіння річчю, забезпечена юридично. Користування передбачає вилучення корисних властивостей, доходів, продукції, плодів майна в ході його експлуатації. Можливість розпоряджатися дозволяє суб’єкту визначати юридичну долю речі.

У контексті господарської мети саме користування визнається основним право орендаря. Що стосується володіння, то його слід вважати додатковою можливістю. Воно виступає як необов’язкове правочин, що надається орендареві у випадках, коли експлуатація майна неможлива без фактичного володіння ним. Наприклад, експлуатацію ЛЕП цілком можна здійснювати без володіння ними.

Отримання благ

Обсяг права користування залежить від призначення майна. В якості однієї зі складових цього правочину виступає вилучення доходів, продукції, плодів речі. Під прибутком слід розуміти вартісний показник приросту майна при його використанні. Як правило, вона виражається в грошах.

Продукцією вважається результат застосування праці до майна. Під плодами розуміються, що може відокремитися від речі природним способом.

За загальним правилом, всі блага, отримані суб’єктом від користування річчю, переходять у його власність. Будь-які винятки з цього приводу відсутні в ст. 606 ГК РФ. Судова практика, однак, визнає можливість зміни цього правила самими учасниками угоди. Зрозуміло, відповідне положення повинно бути відображено у тексті договору.

В угоді може бути не лише вказівку на те, що частина отриманих благ мають бути передані орендодавцю, але і на те, що вона переходить до нього у власність в момент отримання. Це умова обґрунтовано посиланням на статтю 223 Кодексу, носить диспозитивний характер, отже, допускає іншу домовленість сторін.

Природа прав користувача

Питання її визначення в даний час вважається дискусійним.

Можна припустити, що після передачі майна орендар стає володарем речового права. Воно визначається як можливість використовувати індивідуально-визначену річ у своїх інтересах незалежно від сторонніх суб’єктів.

Якщо говорити про оренду, експлуатація майна, як, власне, і володіння здійснюється незалежно від інших осіб, в число яких входить і власник, і без їх участі і допомоги. Ці суб’єкти несуть обов’язок лише в невчиненні дій, що створюють перешкоди орендареві у користуванні майном.

Існує і протилежна позиція. При її обґрунтуванні в якості доказів називають терміновість оренди і можливість довільно обмежити обсяг прав. Однак думка про те, що правочин, що випливає з угоди, передається орендарю на час, виключає речове-правовий характер, навряд чи можна вважати вірним. Безстроковість не можна розглядати в якості ознаки майнового права, оскільки вона властива не усім його видами.

Орендна угода передбачає виникнення двох паралельно існуючих, самостійних правовідносин, у яких бере участь орендар: зобов’язального й речового.