Методи оцінки майна: види, класифікація, особливості роботи, дотримання нормативних і правових актів

Оцінка майна вимагається в різних випадках, наприклад, при продажу його на торгах або при придбанні за допомогою іпотечного кредиту. Для цього залучаються незалежні експерти, що володіють оптимальними навичками і досвідом, щоб визначати оптимальну вартість конкретного активу. Найбільш часто потрібно оцінити майно, що належить компаніям. Воно представлено зазвичай різними об’єктами нерухомості або обладнанням. Досвідчені експерти застосовують різні методи оцінки майна, причому нерідко використовується відразу кілька способів, що дозволяє отримати найбільш достовірні результати.

Коли потрібна оцінка?

Необхідність у цій процедурі може виникати в різних ситуаціях. Вона може бути:

  • Обов’язковою. Її неодмінно потрібно проводити, якщо виконується процедура приватизації або передається майно у спадок. Компанії в обов’язковому порядку вдаються до процесу при проходженні процедури банкрутства або реструктуризації.
  • Добровільною. Зазвичай до оцінки вдаються власники майна, які бажають отримати інформацію про те, яка вартість їх активів і майна, представленого житловими або комерційними приміщеннями, земельними ділянками або іншими об’єктами.

Підходи і методи оцінки нерухомого майна є єдиними для всіх експертів, але при цьому важливо звертатися тільки до досвідчених оцінювачів, що володіє відповідною ліцензією, акредитацією, досвідом та обладнанням для проведення процесу.

Які обліковуються чинники?

При проведенні оцінки неодмінно враховуються різні критерії вибраного обладнання або об’єкта нерухомості. До них відноситься:

  • місце розташування нерухомого майна;
  • площа приміщення;
  • розміри обладнання;
  • загальний стан об’єкта;
  • ступінь зносу;
  • вартість аналогічних предметів;
  • ринкова ситуація в конкретному регіоні або в цілому в країні.

Після проведення аналізу експерти формують звіт. В ньому неодмінно описуються методи оцінки майна, а також дається оцінка щодо стану та вартості предмета. Визначити ринкову, інвентаризаційну, кадастрову або яку-небудь іншу вартість можуть виключно фахівці, що володіють відповідним сертифікатом, який дає право займатися даною діяльністю. Тому до вибору незалежного оцінювача слід підходити відповідально. Доцільно зовсім звертатися з цим питанням до державним організаціям.

Цілі проведення процесу

Численні методи оцінки вартості майна використовуються для різноманітних цілей. Якщо цей процес проводиться фізичними особами у відношенні різних матеріальних об’єктів, то зазвичай їм потрібно виконати різні дії:

  • здійснити різні операції з цінностями, представлені продажем, передачею в дарунок або у спадщину;
  • купівля страхового поліса на об’єкт, так як при визначенні вартості поліса страховику потрібно володіти інформацією про його ціною;
  • надання конкретного майна банківській установі в якості застави для отримання кредиту;
  • при розрахунку суми збитку, нанесеного сторонніми особами або різними надзвичайними ситуаціями;
  • вступ у спадщину;
  • формування шлюбного договору при укладенні шлюбу між двома громадянами.

Звертатися за оцінкою можуть не тільки приватні особи, але й різні компанії. Для цього використовуються різні методи оцінки майна і зобов’язань, але найбільш часто даний процес виконується для досягнення наступних цілей:

  • різні об’єкти передаються у статутний капітал підприємства;
  • виконуються різні операції з бізнесом, наприклад, залучаються інвестиції або оформляються кредити, готується організація до реструктуризації або реалізується продаж компанії;
  • передається обладнання або автомобілі в лізинг;
  • продається майно компанії.

Результатом проведення даного процесу стає формування експертом відповідного офіційного документа, що володіє юридичною силою. Він може передаватися різним банківським установам, державним органам, судам або страховим компаніям. Додатково цей документ застосовується для податкового або бухгалтерського обліку.

Способи оцінки

При виконанні даної роботи незалежні оцінювачі можуть користуватися різними методами оцінки майна. При цьому існує декілька класифікацій:

Класифікація методів оцінки

Різновиди способів

По підходу до розрахунку ціни

Масовий, на підставі якого оцінці піддається безліч об’єктів, схожих за статистичними параметрами

Індивідуальний метод передбачає визначення ціни тільки конкретного об’єкта, для чого вивчаються його різні критерії

За типом майна

Оцінка об’єктів нерухомості, представлених будівлями або земельними ділянками

Рухомих об’єктів, які є обладнанням або автомобілями

Бізнесу, причому оцінці зазвичай піддаються різні цінні папери або частки в компаніях

За обумовленою вартості

Ринкова представлена обґрунтованою ціною конкретного об’єкта

Інвестиційна дозволяє визначити передбачувану прибутковість від використання конкретного майна для визначених цілей

Ліквідаційна надає можливість отримати відомості про те, скільки коштів можна отримати шляхом продажу об’єкта на підставі його поточного стану

Вартість для цілей оподаткування використовується при розрахунку податку, що сплачується до бюджету на підставі володіння компанією певним майном

Утилізаційна передбачає використовувати в процесі оцінки всі витрати на різні матеріали, що застосовуються при створенні об’єкта, а також витрати, які необхідно понести для утилізації майна

По підходу до визначення ціни

Дохідний, що враховує можливу прибутковість від використання конкретної цінності

Витратний, що передбачає врахування можливих витрат, які доведеться понести власнику майна при його використанні в бізнесі

Порівняльний полягає у використанні різних показників декількох аналогічних об’єктів.

Всі вищезгадані методи оцінки вартості майна є значущими. Кожен варіант передбачає використовувати власні показники і критерії.

Підходи до оцінки

Методи оцінки майна організації вибираються самими оцінювачами, хоча клієнти при укладенні контракту можуть самостійно вибрати конкретний спосіб є для них найбільш привабливими і прийнятним.

Деякі оцінювачі пропонують можливість визначати вартість конкретного об’єкта на підставі трьох підходів. При таких умовах сама достовірна інформація, що надається фахівцями.

Прибутковий спосіб

З усіх підходів і методів оцінки майна цей варіант вважається не надто популярним. Це обумовлено тим, що нерідко виходять недостовірні результати. Він припускає облік доходів, які можуть бути отримані власником об’єкта при його використанні за призначенням протягом конкретного кількості років. При таких умовах створюються прогнози щодо потенційної вартості майна.

При використанні цього способу можна застосовувати два методи оцінки майна:

  • Капіталізація доходів. Цей варіант розрахунку припускає, що вартість представлена величиною, що розраховується при розподілі чистого операційного доходу на ставку капіталізації. Важливо брати дохід до вирахування податків. Ставка капіталізації розраховується в залежності від ставки, яка визначається фінансовим регулятором. Додатково вона змінюється при обліку наявних ризиків.
  • Дисконтування грошових потоків. Цей варіант розрахунку вважається доцільним для застосування у разі, якщо доходи від використання майна, що постійно змінюються. Також цей метод оцінки майна підприємства ефективний при використанні різних коефіцієнтів капіталізації.

Професійні оцінювачі досить рідко користуються дохідним методом визначення вартості тих чи інших активів, так як виходить часто недостовірний результат.

Порівняльний підхід

По-іншому такий спосіб називається ринковим. Вважається найбільш простим математичним методом оцінки вартості майна. Для визначення вартості конкретного об’єкта оцінюється ціна аналогічних активів, чия ціна добре відома і правильно розрахована.

При виборі об’єктів, які будуть порівнюватися, важливо враховувати певні стандарти. За ним ідентичними вважаються предмети, які володіють однаковими економічними, матеріальними та технічними параметрами.

Під час розрахунків можуть використовуватися різні методи:

  • угоди;
  • накопичення активів;
  • чистих активів;
  • галузевих коефіцієнтів;
  • майновий;
  • вартості заміщення.

Зазвичай оцінювачі, що володіють значним досвідом, застосовують кілька методів, що дозволяє їм отримати найбільш достовірний і оптимальний результат роботи. При використанні цього методу оцінки видів майна важливо отримати якомога більше актуальної інформації про стан компаній, що володіють тими або іншими активами.

Витратний метод

Цей спосіб передбачає розрахунок вартості на підставі численних параметрів. До них відносяться різні фактори:

  • вартість землі, на якій розташовується оцінюване будова;
  • ціна заміщення або відтворення;
  • витрати на амортизацію майна;
  • кошти, які доводиться витрачати на погашення кредитів, за допомогою яких був куплений актив.

При цьому методі оцінки нерухомості майна визначаються всі витрати, які доводиться нести власнику для його використання в підприємницькій або іншій діяльності. Оцінювачі часто користуються цим підходом. При його застосуванні розрахунок може ґрунтуватися на різних методах:

  • накопичення активів, при якому визначається вартість компанії без урахування різних боргів;
  • чистих активів;
  • ціни заміщення, для чого оцінюються виключно матеріальні активи, що належать організації;
  • відновної вартості, що дозволяє визначити, яка кількість коштів доведеться витратити, щоб побудувати або створити аналогічний об’єкт;
  • ліквідаційної вартості;
  • галузевих коефіцієнтів.

Найбільш часто даний підхід використовується, якщо планується компанією масштабне будівництво будь-якого нового об’єкта. На підставі отриманих результатів оцінюється, наскільки ефективною буде покупка або продаж того або іншого активу. Також нерідко застосовується метод при покупці страхового поліса на будь-яку нерухомість.

Спочатку при такому методі розраховується сума витрат на відтворення або заміщення. З отриманого показника треба відняти розмір зносу, який може бути економічним, функціональним або фізичним. В кінці враховується ціна ділянки землі, на якій розташований об’єкт.

Дохідний метод має не тільки плюси, але й деякі мінуси, до яких відноситься:

  • застарілі об’єкти практично не піддаються заміщення;
  • неможливо розділити нерухомість і землю, на якій вона розташовується.

Таким чином, такий метод вважається ефективним і поширеним, хоча має і деякими значущими мінусами.

Як оформляється оцінка?

Процедура може виконуватися виключно досвідченим оцінювачем, що володіє відповідною ліцензією і знаннями. Він повинен користуватися різними математичними методами оцінки майна, щоб отримувати актуальні результати.

Процес оформлення оцінки поділяється на кілька послідовних етапів:

  • спочатку вибирається сам оцінювач, який може працювати в державній організації чи приватної комерційної компанії;
  • складається договір, на підставі якого буде проводитись оцінка;
  • формується замовником завдання і заява;
  • передаються оцінювачу необхідні документи від компанії, а також надається інформація, що має відношення до оцінюваного об’єкту;
  • оцінювач проводить оцінку і аналіз, для чого вивчає ринкову ситуацію, зміни у вартості різних активів, а також проводить розрахунки по різних формулах на основі обраного підходу і методу;
  • замовник може вказати в заяві, який саме спосіб визначення ціни повинен застосовуватися фахівцем;
  • отримані результати аналізуються та узагальнюються;
  • формується акт оцінки фахівцем, в якому вказується вартість вивченого майна та інші відомості, необхідні замовнику.

Оцінка виконується зазвичай протягом двох тижнів, але конкретний строк обмовляється заздалегідь і прописується в договорі. Вартість залежить від різних чинників, до яких належить вид майна, складність роботи і інші параметри.

Висновок

Оцінка майна вважається специфічним процесом, який повинен виконуватися тільки досвідченими фахівцями. Процедура може реалізуватися різними методами, а також використовується для цього три різних підходи.

Замовляти оцінку слід тільки в компаніях, що володіють ліцензією на цю роботу. На підставі проведеного аналізу професіоналом складається акт, який містить відомості про вартість майна.