Ринок нерухомості не стоїть на місці. Кожен день люди шукають собі житло, змінюють, продають, здають. Якщо у вас немає власного «кута», то доводиться знімати кімнату, квартиру або будинок. Як не потрапити в халепу, які особливості укладення договору? Про окремі нюанси найму житлового приміщення сьогодні і поговоримо.
Поняття найму
На сьогоднішній день укладення цього договору регулюється положеннями Цивільного кодексу РФ.
Зі змісту статей зазначеного закону можна вивести визначення найму – це надання власником (або уповноваженою особою) зацікавленому громадянину у тимчасове володіння і користування житлового приміщення для проживання за плату.
Перша сторона іменується наймодавцем, друга – наймачем. В якості останнього за цим договором не може виступати юридична особа. Для них закон передбачає укладення оренди, при цьому житло повинне використовуватися тільки для заселення громадян.
Найм розрізняють короткотерміновий (до 1 року) і довгостроковий. Основна особливість – необхідність державної реєстрації обтяження прав власника на житло у другому випадку.
Деякі часто плутають поняття найму і оренди. З юридичної точки зору це різні інститути. Розглянемо головні відмінності:
Об’єкт
В якості такого за договором найму між фізичними особами може виступати придатне для постійного проживання ізольоване жиле приміщення: будинок, квартира, частина і пр.
Така якість, як придатність визначається відповідно до вимог житлового законодавства РФ (РК, Постанова уряду від 2006 р. № 47).
У приміщенні для визнання його житловим повинні бути в наявності необхідні інженерно-технічні системи: водопостачання, водовідведення, опалення, каналізація, електрика, газ (де є). У селах і інших селищах допускається відсутність каналізації і водопроводу в 1-2-поверхових будинках.
Ці системи повинні відповідати санітарним нормам.
Якщо будинок поверховістю вище 5, то повинен бути ліфт. В підвалі або цокольному поверсі не може розташовуватися житлове приміщення. Конструкції і фундамент житлового будинку не повинні мати пошкоджень, що призводять до руйнування.
Це неповний перелік умов для визнання об’єкта житловим, інші можна знайти в Постанові Уряду.
Наймодавець: його статус
В якості даної особи закон розглядає власника житла або громадянина, уповноваженого ним (наприклад, за нотаріальною довіреністю).
Звідси випливає, що, укладаючи договір найму житлового приміщення, слід перевірити повноваження наймодавця. Бувають і випадки шахрайства, коли особа здає квартиру і отримує завдаток за кілька місяців вперед, не маючи на це прав. Відновити початкове положення в даній ситуації буде досить проблематично.
Основні права наймодавця:
- входити в житлове приміщення, контролювати стан і збереження перебуває в ньому майна;
- на отримання оплати за оренду;
- давати згоду на розміщення необумовлених в договорі мешканців;
- забороняти утримання тварин.
Обов’язки:
- передати приміщення вільним, в стані, придатному для проживання;
- здійснювати належним чином експлуатацію житлового будинку, де розташована квартира;
- надавати наймачеві за плату комунальні послуги;
- забезпечувати проведення ремонту спільного майна МКД.
Наймач: права та обов’язки
В якості даної сторони договору може виступати тільки фізична особа.
Якщо разом з наймачем заселяються інші члени сім’ї, про це повинно бути зазначено в угоді.
У разі якщо вони виникли пізніше моменту підписання договору найму житлового приміщення, то вселяються за згодою наймодавця та інших мешканців при дотриманні норм відповідності площі.
Права вони мають такі ж, як основний квартиронаймач. Дані особи можуть укласти договір із зазначеною особою, сповістивши при цьому наймодавця, про солідарну відповідальність перед власником житла. У такому випадку вони будуть сонанимателями. Цей статус дає їм рівну відповідальність по оплаті комунальних платежів, утримання житлового приміщення і ін
Права наймача:
- на надання приміщення в належному стані, придатному для проживання, і у відповідності з умовами договору;
- на постачання якісними комунальними послугами;
- проводити перевлаштування/реконструкцію приміщення лише за згодою наймодавця;
- вселяти інших членів сім’ї, які постійно з ним проживають, з дозволу власника при дотриманні норми площі на 1 особу (у випадку неповнолітніх дітей – не вимагається);
- переважне право на укладення договору на новий строк;
- укладати угоди про поднайме з згоди власника.
Обов’язки:
- експлуатувати житло у відповідності з його призначенням – для проживання громадян;
- зберігати стан приміщення, яке існувало в момент здачі у найм;
- вносити плату згідно з умовами договору;
- оплачувати комунальні послуги, якщо інше не передбачено угодою;
- відповідальний за дії осіб, які спільно з ним проживають.
Тимчасові мешканці
До такої категорії закон відносить осіб, які проживають у найманому житловому приміщенні безоплатно з ініціативи наймача з попередньої згоди господаря. Вони ще іменуються користувачами.
Наймодавець може заборонити вселяти даних осіб, якщо не дотримується норма площі житла на одну людину. Відповідати за їх дії буде наймач.
Період проживання таких громадян не може бути більш 6 місяців.
Вони повинні виїхати після закінчення строку, погодженого у момент заселення. Якщо такий не був встановлений, то протягом тижня з моменту пред’явлення такої вимоги.
Соціальний найм
Це різновид розглянутого нами у даній статті поняття. Основна відмінність – власником житлового фонду виступає державний або муніципальний орган. Зазначені правовідносини регулюються положеннями Житлового кодексу РФ.
Вже в самій назві “соціальний найм житлового приміщення” криється його мета: допомога малозабезпеченим верствам населення, які визнані нужденними. З них не береться плата, але виконувати обов’язок по внесенню комунальних платежів, ремонту вони повинні.
Зважаючи на це, житлове приміщення соціального найму можуть отримати лише особи, визнані нужденним і поставлені на відповідний облік. Квартири надаються в порядку черговості. Для постановки на облік в різних регіонах свої критерії, при цьому при заселенні враховується норма – не менше 18 кв. м на 1 людину.
Соціальний найм і оренду житлового приміщення в комерційних цілях укладаються за договором. Основною відмінністю першого договору в статусі наймача є те, що особи, які проживають разом з ним, несуть рівні права і обов’язки, мають право на укладення угоди після смерті основного квартиронаймача.
Наймання житлового приміщення в даній ситуації не обмежений певним строком.
Обов’язки власника практично такі ж, до них додається ще виконання капітального ремонту.
Особливістю договору є те, що наймач та члени його сім’ї можуть бути виселені з наданням житла (у т. ч. впорядкованого) або без такого. У першому випадку це може відбутися через реконструкції та капремонту будинку, знесення, перекладу в нежиле, визнання непридатним для проживання, передачі релігійним організаціям. Невпорядковане приміщення може бути надане громадянам, які більше 6 місяців без поважних причин не вносять «комуналку». І зовсім без нічого можуть виселити осіб, які використовують житло не за призначенням, руйнують його, неодноразово порушують права сусідів, а також осіб, позбавлених батьківських прав.
Всі ці процедури проводяться тільки в судовому порядку.
Плата. Термін
Комерційний наймання житлового приміщення відрізняється від соціального по цих двох важливих умов.
Сума оплати узгоджується сторонами і вказується в договорі. Виняток становлять випадки, коли законом встановлений максимальний розмір, який не може бути перевищений. Термін її внесення може бути встановлений аналогічно (щомісяця, щокварталу, раз на 2 місяці та ін.) Якщо момент оплати не прописаний у договорі, то цей обов’язок необхідно виконувати раз в місяць.
Наймодавець не може сам одноосібно змінити розмір суми, якщо інше не прописано в угоді або законі.
Зазвичай передбачається, що підвищення проводиться 1 раз в рік.
Договір найму житлового приміщення між фізичними особами, що укладається на період до 1 року, іменується короткостроковим. До нього не застосовуються положення ЦК РФ про вселення постійно проживають домочадців, тимчасових гостей, поднайме, про заміну головного наймача, переважне право на укладення нової угоди, відстрочення його розірвання за судовим рішенням.
Граничний термін за законом становить 5 років. Якщо в договорі ця умова не визначено, то він вважається чинним до закінчення зазначеного періоду.
Форма
Договір найму житлового приміщення фізичними особами укладається обов’язково у письмовому вигляді.
У разі якщо термін дії такої угоди не більше 1 року, то обтяження права власності власника житла необхідно зареєструвати в державних органах.
При недотриманні цієї вимоги угода буде вважатися нікчемною.
Як же виглядає зразок договору найму житлового приміщення між фізичними особами? Давайте перейдемо до практики. Зазвичай структура документа будується наступним чином:
- найменування договору;
- місце укладання, дата;
- Ф. В. О. наймодавця і квартиронаймача, місце та дата народження, паспортні дані, адреси;
- 1 розділ – предмет договору: вказується, що для проживання передається об’єкт, його характеристики, місцезнаходження, інформація про власника, вселяемых з наймачем осіб;
- 2 розділ – права і обов’язки: основні цитуються з ГК РФ, можна доповнити своїми (заборона на утримання тварин тощо);
- 3 глава – про суму оплати та порядок її внесення, у т. ч. зазначається валюта розрахунків, питання про виконання комунальних платежів, може бути прописана умова про заставу для належного виконання зобов’язань;
- 4 – термін;
- 5 – відповідальність сторін;
- 6 – розірвання договору, пролонгація: за основу можуть бути взяті пункти закону + додані свої, що не суперечать йому;
- 7 – інші умови: тут вказується кількість примірників угоди, спосіб вирішення спорів, визначається підсудність, порядок зміни і доповнення умов;
- 8 – підписи сторін, їх контактні дані;
- додаток № 1: акт прийому-передачі;
- додаток № 2: опис майна, що знаходиться в приміщенні, із зазначенням ринкової вартості.
Як виглядає зразок договору найму житлового приміщення, дивіться на фото вище. Як можна помітити, документ має містити обов’язкові «законні» елементи:
- шапку із назвою договору, сторін, датою та місцем укладення договору;
- найменування об’єкта;
- термін;
- порядок оплати і сума (у разі відсутності буде договір користування безоплатний);
- підписи сторін;
- акт прийому-передачі.
Інші елементи є факультативними, якщо ви їх не пропишете (права і обов’язки, розірвання, відповідальність тощо), дані питання будуть регламентуватися положеннями ЦК РФ.
Розірвання
Зазначена процедура може проводитися як за угодою сторін, ініціативою квартиронаймача з обов’язковим попередженням наймодавця за 3 місяці, так і з подачі останнього за рішенням суду в певних випадках, які ми зараз розглянемо.
Отже, до судових підстав відносяться:
- наймач не платить за житло 6 і більше місяців, якщо угодою не встановлено інше, при короткостроковому наймі – при дворазовому внесення суми;
- мешканці псують чи руйнують приміщення;
- використовують його не за призначенням або систематично порушують права сусідів (право на звернення з позовом виникає після першого попередження у разі відсутності реакції);
- аварійний стан об’єкта, визнання непридатним;
- інші, передбачені ЖК РФ.
За двома останніми причин договір може бути розірваний на вимогу будь-якої з його сторін.
Суд може за своєю ініціативою чи на прохання наймача надати останньому термін до 1 року для ліквідації тих порушень, за яких наймодавець звернувся з позовом. При відсутності адекватної реакції квартиронаймача в зазначений період у вигляді «роботи над помилками» власник може повторно звернутися до суду з тими ж вимогами, що і суд прийме його бік.
У разі розірвання договору наймач та інші мешканці підлягають виселенню з даним рішенням. При цьому він може просити відстрочити виконання прийнятого акта також на термін не більше року.
Судові підстави для розірвання договору соціального найму житлового приміщення практично ідентичні вищевказаним. Він вважається припиненим також з моменту виїзду наймача на нове місце проживання, зі смертю самотньо проживаючого квартиронаймача, через руйнування приміщення.
Судові спори
Це основний метод захисту прав сторін за договором у разі, якщо мирним шляхом не вдалося домовитися.
При цьому варто відзначити, що всю досудову листування, зокрема попередження про усунення порушення прав, листи, пропозиції щодо пролонгації договору, про зміну його умов, краще вести письмово. Так буде легше відстояти свою позицію при можливої судової тяганини.
Звичайно, від недобросовісних наймачів не захищений ніхто. Уявіть, ви здаєте відремонтовану квартиру з усіма зручностями, меблями, технікою тощо Квартиронаймачі здалися миловидної молодою парою. Ви, не напружуючись, завантажили в мережі і підписали роздрукований шаблон договору найму. Разом з тим, прийшовши в квартиру через місяць, виявили зіпсовану меблі, прокурений килим, велику собаку, ободравшую шпалери і двері, і гору тарганів на немитий посуд. Які ж ваші дії в цій ситуації? Спочатку необхідно зафіксувати все побачене: з допомогою відео, фото з відображенням дати, сусідів – шляхом складання акта в присутності самого наймача. Видати останньому попередження про усунення порушень і пригрозити виселенням через суд, встановити розумний строк на ліквідацію «кошмару».
Цей приклад наочно демонструє наслідки, до яких може призвести недбалий підхід до оформлення документів, відсутність початкового визначення меж дозволеного.
У даному випадку варто відразу обмовитися, що договір найму приміщення, зразок якого подано в огляді, перед його укладанням краще внести пункти про можливість утримання домашніх тварин. А також опис наявного майна та його вартість.
Якщо після закінчення встановленого строку наймач не прийме ніяких заходів, то можете сміливо йти до суду з позовною заявою про розірвання договору з підстави «псування і руйнування житла», можливо, там буде і «систематичне порушення прав сусідів», а також вимагати відшкодування вам збитків.
У будь-якому випадку перед судом потрібно зібрати вагому доказову базу.
Що стосується сфери прав наймачів, то тут часто зустрічається порушення у вигляді невмотивованого підвищення плати. Закон прописує, що одностороння зміна не допускається, якщо інше не передбачено договором. Коли такого застереження немає, сума повинна бути незмінною протягом терміну дії угоди. У таких випадках рідко зустрічаються позови: люди або домовляються, або шукають більш прийнятний варіант, оскільки судовий процес також пов’язаний з витратами і втратою часу.
Таким чином, наймання житлового приміщення – досить специфічна сфера, що вимагає детального опрацювання кожного пункту відносин. Упущення важливих моментів може загрожувати сумними наслідками. Тому перед тим, як здати або зняти квартиру, заручіться грамотним договором найму жилого приміщення.
