При реалізації різних великих угод, на підставі яких продається нерухомість, автомобілі чи інші цінності, важливо грамотно скласти і оформити договір купівлі-продажу. Він повинен містити всі відомості про продаваний об’єкт та учасників угоди. При цьому нерідко може знадобитися розірвання договору купівлі-продажу. Важливо розібратися, на яких підставах може виконуватися даний процес, які повинні дотримуватися вимоги та умови, а також які надаються для цього строки.
Законодавче регулювання
Глава 29 ЦК містить основні відомості про те, з яких причин може розриватися даний контракт. Додатково саме різними статтями ЦК регулюються інші значущі питання, до яких відносяться:
- підстави зміни і розірвання договору;
- обставини, які можуть впливати на процедуру;
- описується послідовний процес розірвання угоди;
- наводяться наслідки розірвання контракту.
На підставі ЦК потрібно обов’язково реєструвати всі правочини, які вчиняються з нерухомістю або транспортними засобами, що дозволяє враховувати власників різних об’єктів.
Щоб здійснити розірвання договору купівлі-продажу, недостатньо лише бажання однієї сторони, тому обов’язково повинні бути вагомі підстави. Якщо друга сторона не згодна з процедурою, то доведеться вирішувати питання через суд.
Термін розірвання договору купівлі-продажу представлений трьома роками, так як вони є періодом позовної давності. Тому саме протягом цього періоду можна розірвати контракт мирним способом або через суд.
Підстави
Можуть бути різні підстави для здійснення даного процесу. Причини розірвання договору купівлі-продажу можуть бути різноманітними, але найбільш часто це пов’язано з порушеннями умов контракту однією зі сторін. До таких порушень відносяться:
- з боку покупця відсутня оплата за предмет угоди, а при цьому нерідко вже реєструється автомобіль або нерухомість, а також інші цінності, вказані в контракті;
- покупець виявляє, що в купленому об’єкті прописані сторонні особи, які можуть бути неповнолітніми, які перебувають у в’язниці або є тимчасово відсутніми;
- продавець може відмовлятися знімати об’єкт з реєстрації в строки, які прописуються в договорі;
- нерідко зовсім продавець або його сім’я не з’їжджають з проданої нерухомості у встановлені терміни, причому вже після того, як права на об’єкт передаються покупцеві;
- під час укладання угоди використовувалися якою-небудь стороною підроблені документи або папери, що містять недостовірні відомості;
- поява різних обставин, що вимагають розірвання контракту, а при цьому сторони ніяким чином не впливали на їх виникнення.
Всі вищевказані причини повинні бути підтверджені офіційно. Це необхідно у випадку, якщо сторона, що порушила умови контракту, не захоче мирним способом розривати угоду, тому доведеться звертатися до суду. Розірвання договору купівлі-продажу автомобіля, нерухомості або іншого предмета повинно оформлятися офіційно.
Умови процедури
Сам процес володіє багатьма специфічними нюансами, тому важливо вивчити всі важливі умови. Розірвання договору купівлі-продажу за ЦК РФ має здійснюватися при врахуванні деяких факторів:
- спочатку ініціатор повинен спробувати вирішити питання мирним шляхом, для чого пропонується другій стороні можливість розірвання контракту;
- тільки при наявності негативного рішення з боку порушника умов угоди можна готувати позовну заяву до суду;
- у ст. 450 ЦК містяться основні умови, які повинні дотримуватися при зміні чи розірвання такої угоди;
- важливо довести, що одна із сторін грубим способом порушила умови контракту;
- зміна умов допускається при виникненні будь-яких специфічних обставин, на які ніяким чином не змогли б вплинути учасники угоди.
Сторона, яка ініціює процес, повинна мати докази порушень з боку другого учасника угоди. Всі умови і причини перераховуються до ст. 450 ГК РФ. При цьому важливо довести, що саме значущі пункти угоди були порушені.
Коли угода визнається недійсною?
Розірвання судом договору купівлі-продажу може призвести до того, що суд визнає, що дана угода не може визнаватися дійсним, тому вона анулюється. Це призводить до того, що всі зобов’язання, що виникли раніше між двома сторонами, стають неактуальними.
До нюансів такого методу припинення відносин належить те, що сторона, яка є винною, повинна буде повернути іншій приватнику майно за договором, а також виплатити неустойку або компенсацію за заподіяну шкоду на підставі ст. 167 ГК.
Угода визнається недійсною при умовах:
- її пункти порушують законодавство;
- підписаний документ був частково або повністю недієздатним учасником;
- брало участь в угоді особа, яка за станом здоров’я не може відповідати за свої вчинки, тому може володіти різними психічними відхиленнями або зовсім доведено, що людина підписував документ в стані сп’яніння або під наркотиками;
- учасником виступає неповнолітня особа, чиї права були порушені, так як не був сповіщений про процесі опікун;
- до громадян застосовувалися різні заходи примусу, погрози або шантаж;
- основною метою такої угоди був обман або змова для здійснення протизаконних дій;
- операція була здійснена, щоб прикрити інші правовідносини, причому зазвичай це необхідно, щоб знизити різні податки, які повинні перераховуватися в бюджет.
Розірвання договору купівлі-продажу при таких умовах здійснюється через суд, але при цьому особа, чиї права були порушені, має додатково звернутися в поліцію. За рішенням суду така угода визнається недійсною, тому сторони повинні повернути всі отримані цінності. Додатково вони притягуються до відповідальності, причому вона може бути не тільки адміністративної та поданої у вигляді великих штрафів, а й навіть кримінальної.
Тому перед підписанням будь-якого договору важливо переконатися, що обидва учасники є дієздатними, повнолітніми і відповідають за свої вчинки. Нерідко зовсім вимагається отримання від учасників медичних довідок, що підтверджують їх оптимальне стан здоров’я. Це дозволить запобігти негативні наслідки розірвання договору купівлі-продажу шляхом визнання його недійсним.
Як розривається контракт до реєстрації?
Найпростішим вважається розірвати угоду до того моменту, коли воно буде правильно і офіційно зареєстрована в Росреестре. Особливо це стосується угод з нерухомістю. Це обумовлено тим, що до реєстрації саме продавець є власником об’єкта, тому в будь-який момент часу може розірвати угоду.
Якщо обидві сторони прийшли до мирного вирішення щодо необхідності припинення відносин, то вони повинні скласти спеціальну угоду про розірвання договору купівлі-продажу. В ньому обумовлюються всі нюанси цього процесу.
Як розірвати контракт після його реєстрації?
Найбільш складною вважається ситуація, коли документ уже був офіційним чином зареєстрований в Росреестре. У цьому випадку предмет угоди переходить у власність покупця.
Але навіть при таких умовах в законодавстві передбачені певні ситуації, коли все ж можна розірвати контракт. Сюди відносяться порушення в самій угоді, протиріччя інформації в ньому нормам законодавства або можливість довести, що продавець був неосудним.
Досудовий процес
Якщо виникає необхідність припинити відносини, то спочатку треба спробувати вирішити питання мирним способом. Розірвання договору купівлі-продажу шляхом спілкування сторін використовується досить часто.
Для цього обидва учасники повинні бути згодні з цією процедурою, тому не потрібно втручання судових органів. Якщо ж одна із сторін відмовляється, то дане рішення повинно фіксуватися в письмовому вигляді.
Як складається пропозицію про розірвання контракту?
Якщо одна сторона бажає скасувати угоду, то спочатку вона повинна письмово направити іншому учаснику спеціальне повідомлення. Треба почекати відповіді протягом 30 днів. Якщо він є від’ємним або просто відсутній, то можна звертатися до суду для примусового розірвання договору купівлі-продажу автомобіля чи іншого предмета.
Якщо другий учасник позитивно реагує на цю пропозицію, то можна без суду вирішити всі питання. Для цього складається спеціальна угода про розірвання договору купівлі-продажу. У ньому перелічуються основні умови, яких повинні дотримуватися сторони, щоб повністю припинити відносини.
Правила складання позовної заяви
Якщо не виходить мирним способом вирішити питання, то доведеться звертатися до суду. Позов може бути поданий будь-якою стороною в залежності від наявних причин. При складанні цього документа враховуються деякі правила:
- вказується, коли і де був укладений контракт;
- перераховуються основні умови цієї угоди, до яких відноситься сума договору, строки внесення оплати, а також інші вимоги;
- треба за ст. 450 ГК РФ перерахувати підстави для розірвання цього контракту, так як суд повинен бути впевненим у тому, що дійсно потрібен цей процес за законом;
- наводяться пункти, які не були виконані другою стороною;
- вказується на те, які позивач здійснив дії, щоб спробувати в досудовому порядку вирішити виниклі проблеми;
- прописуються всі вимоги позивача, які полягають у необхідності розірвання контракту та повернення цінностей або коштів.
Інтерпретувати порушення угоди можна різними законодавчими актами, тому вибираються позивачами різні варіанти. До них відносяться:
- за ст. 450 ЦК можливе розірвання договору купівлі-продажу у зв’язку з істотними порушеннями головних умов контракту, тому жодна зі сторін не впоралася зі своїми обов’язками;
- за ст. 452 ЦК вказується, що є можливість для кожної сторони звернутися до суду вже після того, як буде підписаний договір, але для цього повинні бути порушення;
- ст. 395 вважається спільною для різних договірних зобов’язань.
Допускається через суд не тільки розірвати будь-який контракт, але і стягнути з порушника умов домовленості неустойку.
Нюанси розірвання контракту через суд
При складанні позовної заяви треба вказувати не лише на те, що контракт повинен визнаватися недійсним, але і на те, що потрібно повертати все майно. Якщо заяву буде складено вірно, то виконуються позивачем дії:
- передається позов спільно з документами, що підтверджують порушення з боку другого учасника угоди, до суду;
- призначається дата проведення судового засідання;
- про неї повідомляється відповідач;
- на засіданні розглядається справа виключно на підставі вимог, заявлених позивачем;
- якщо в позові зазначено необхідність повернення майна, то за рішенням може здійснюватися не тільки розірвання договору купівлі-продажу продавцем, але і присуджується повернення майна покупцем, тому вже оформлене св-во про власність визнається недійсним.
Додатково позивач може вказати на необхідність стягнення з порушника умов контракту неустойку. Вона може прописуватися безпосередньо в угоді, а також може розраховуватися на підставі закону, для чого враховується розмір ставки рефінансування.
Які потрібні документи суду?
Кількість і види документів, які повинні передаватися до суду разом з позовною заявою, залежать від того, починається розгляд покупцем або продавцем. Додатково враховується, що виступало предметом угоди, і які пункти цього документа були порушені другою стороною.
Стандартно розірвання договору купівлі продажу нерухомості через суд вимагає підготовки від позивача документів:
- правильно сформований позовну заяву з усіма вимогами позивача;
- копія складеного угоди між двома сторонами;
- виписка з банку або інші платіжні документи, які підтверджують, що не були виконані вимоги з оплати предмета угоди;
- якщо ініціатором виступає покупець, то він повинен документально підтвердити, що були порушені умови угоди, тому він не отримав у розпорядження нерухомість, а також не зміг оформити її на себе за рахунок того, що в об’єкті можуть бути прописані неповнолітні діти або люди, які добровільно відмовилися від приватизації, тому вони можуть проживати в нерухомості до кінця життя без права на виселення;
- інші докази, які підтверджують правоту позивача, причому вони можуть бути представлені різними документами, показаннями свідків або довідками державних органів;
- квитанція, що підтверджує, що позивач сплатив держмито для розгляду справи в суді;
- якщо сам позивач не може займатися даним процесом самостійно, то він може передати повноваження довіреній особі, для чого складається і посвідчується нотаріально довіреність;
- інша документація, яка може знадобитися, щоб підтвердити правоту позивача.
Якщо під час судового розгляду неможливо прийти до якогось компромісу, щоб підписати мирну угоду про розірвання відносин, то позов задовольняється при наявності серйозних порушень, тому примусово розривається контракт.
Яке рішення може прийматися судом?
Перед прийняттям рішення оцінюються всі моменти співпраці обох учасників. Розірвання договору купівлі-продажу покупцем або продавцем може знадобитися з різних причин. Тому задовольняється ця вимога в ситуаціях:
- якщо відсутня оплата придбаного предмета від покупця;
- порушується письмове зобов’язання, причому як повністю, так і частково;
- обидві сторони не володіють потрібними документами, які підтверджують оплату купленої нерухомості.
Не задовольняються вимоги позивача, якщо у покупця є докази, що кошти були перераховані продавцю.
Якщо продавець має офіційні папери, які вказують на те, що всі попередні мешканці були виписані перед підписанням угоди, тому різні вимоги і претензії до нього є неправомірними, то суд не буде приймати сторону покупця, який бажає оскаржити угоду.
Нюанси розірвання контракту
Кожен учасник правочину, на підставі якого права на певний об’єкт переходять покупцеві, повинен знати про те, що при різних порушеннях і ситуаціях можна розірвати таку угоду. Тому перед підписанням будь-якого контракту враховуються деякі нюанси:
- угоди можуть анулюватися, якщо сторонами не виконуються покладені контрактом зобов’язання;
- обов’язково в угоді треба вказати термін, протягом якого повинна вноситися плата за нерухомість, автомобіль або інший об’єкт;
- гроші повинні передаватися перед реєстрацією права власності покупцем не об’єкт;
- покупець може відмовитися від угоди, якщо у встановлений час йому не була передана нерухомість;
- не допускається наявність на об’єкті різних обтяжень чи обмежень у вигляді застави, арешту або прописаних неповнолітніх осіб;
- передача будь-якого об’єкта повинна підтверджуватися спеціальними актами або іншими відповідними документами, причому вони повинні бути двосторонніми і які складаються у двох примірниках;
- при порушенні умов угоди є можливість стягувати з порушника неустойку.
Таким чином, розірвання будь-якого контракту, що передбачає продаж різних об’єктів, вважається досить специфічним і трохи складним процесом. Для цього у ініціатора повинні бути об’єктивні й досить вагомі підстави. Всі вони закріплюються у різних законодавчих актах. Ініціатором може бути продавець або покупець. Спочатку треба спробувати врегулювати всі спірні моменти мирним шляхом. Якщо не вдається досягти домовленості, то доведеться звертатися до суду. При цьому важливо грамотно скласти позовну заяву та підготувати інші документи, які є підтвердженням правоти позивача. В позові треба вказати не тільки вимога на розірвання контракту, але і на повернення майна.
