У недавньому минулому всі архітектурні споруди в нашій країні зводилися громадянами за власним розсудом. А така проблема, як тяганина з державною реєстрацією нерухомості та дозволами на будівництво нікого не стосувалася. Будь-яке вільне місце могло бути включена сараями, складами, прибудовами, гаражами, чим завгодно, документального супроводу цим будівлям не належало.
Але часи змінюються, законодавство також розростається, зазнає істотні поправки. У зв’язку з цим багато зіткнулися з проблемою розпорядження своїм майном, на яке за законом не існує. Але це півбіди. Деякі зберегли застаріле правосвідомість і звички, традиції вони цеглинка за цеглинкою закладають будівлі, при цьому уникаючи необхідних державних процедур, щоб узаконити свою діяльність.
Про що йде мова
Розмова ведеться, як можна здогадатися, про самовільних будівлях. Дана категорія споруд регламентується Цивільним кодексом РФ. Крім цього, законодавцем ретельно розглянуто питання визнання права власності на самовільну споруду і режим відповідальності за правопорушення у зазначеній сфері.
Чому самостройки визнають такими
Справа в тому, що будь-яка нерухомість в РФ стає об’єктом права власності тільки з моменту державної реєстрації, іншим шляхом досягнення цього результату неможливо. Самовільними спорудами іменується нерухомість, зведена:
- на земельних ділянках, здійснення будівництва на яких неприпустимо по тим чи іншим причинам;
- без дозволу на будівництво, хоча за законом його присутність передбачається;
- з порушенням встановлених норм і правил, у тому числі і містобудівних.
Як відрізнити рухоме від нерухомого
В основі розмежування цих властивостей лежить критерій міцності зв’язку з землею, здатність фізично пересувати або переміщати об’єкт в матеріальному просторі.
Враховуючи це, законодавець у РФ самовільною спорудою не визнає рухомі об’єкти. Так, наприклад, рішенням арбітражного суду торгові дерев’яні намети не є капітальними будівельними спорудами, оскільки можуть бути легко розібрані і переміщені в інше місце.
Що можна сказати про землі під будівництво
Як відвести під забудову шматок землі отримати на це дозвіл? Ці питання становлять окремий інтерес.
Судова практика часто стикається з такою ситуацією: забудовник на власні кошти організовує будівництво на орендованій землі і просить визнати право на своє дітище. Проте в рамках судового розгляду господар території не погоджується на оформлення відповідного відведення земельної ділянки. В результаті рішення суду в таких випадках завжди не на користь позивача. Чому так? Все просто: ні дозволів, ні реєстрації, ні прав на землю.
Проблеми можуть виникнути і при, здавалося б, належної форми договору оренди земельної ділянки за згодою орендодавця на відвід. Однак справа в тому, що предметом угоди буде земля, що не пройшла облік кадастрових органах. Іншими словами, вона сама не стане зареєстрованим нерухомим майном. А це означає, що подібні угоди ненадійні.
Важливо цільове використання землі
Необхідно також знати, що якщо земельна ділянка надана під будівництво житлового приміщення, то зведення на ньому промислових комплексів або легко збірних-розбірних павільйонів для виставкових, розважальних та інших цілей також буде кваліфікуватися самовільною спорудою, визнання власності за якої не допускається.
До такого висновку незмінно приходять всі суди у справах подібного роду. Вони посилаються на принцип неможливості порушення прав однієї особи на користь іншої.
Ось реальний приклад. Одне муніципальне освіту дозволило юридичній особі побудувати торговий павільйон, конструкція якого дозволила б провести демонтаж з використанням низьких енергетичних і фінансових ресурсів. Однак принцип дозволеного землекористування був порушений – Ю/Л перетворив будівля капітальна будова, на що і звернув увагу суд. Звичайно, згодом у позові про визнання права на самовільну споруду йому було відмовлено.
Самовільне перепланування будівлі
В цьому випадку все індивідуально. За загальним правилом реконструкція без попереднього офіційного дозволу буде вважатися незаконною. Але думка суду тут залишається вирішальним. Арбітражний суд в одному з суперечок визнав, що створення додаткового третього поверху йде на благо громадянам, розширює житлоплощу, і оскільки не порушує норми і правила, визнається законним.
У разі, якщо змінена внутрішня конструкція будівлі і це загрожує безпеці громадян і стійкості споруди, то легалізувати подібне дітище не вийде. Мова йде, наприклад, про додавання нових приміщень в будинку, навіть якщо при цьому не змінено його зовнішній вигляд. А адже будь-яке нововведення змінює структурні відносини в системі, схему каркаса.
Крім того, приміщення, хоча і не має матеріальної сутності, є самостійною річчю (в юридичному сенсі) і просто знаходиться в межах архітектурної споруди. Виділення додаткової речі без попередження спеціальних органів держави дає підставу на виявлення правопорушення.
Якщо не дотримані норми і правила
Визнання самовільної будівлі може статися і в зв’язку з порушенням певних імперативних незаперечних правил. Наприклад, цей об’єкт переходить допустимі межі у використанні лінії електропередач, перешкоджає їх стабільної роботи. Будинок може знаходитися у смузі відведення залізниць, що також заборонено Земельним кодексом РФ. Саме тому, при дотриманні інших умов, забудовник буде визнаний правопорушником, а об’єкт будівництва – самовільною спорудою із застосуванням усіх заходів відповідальності, про які буде розказано нижче.
Будівництво на своїй земельній ділянці, але все одно проти закону
Буває і таке. Так, у власності якої перебуває територія, об’єкт прийнятий до експлуатації, дотримані всі норми, проте в наявності немає дозволу на будівництво. Споруда в цьому випадку буде визнана самовільного.
Юридичні наслідки
Як вже згадувалося, право на самовільну споруду виникає тільки після держреєстрації при наявності необхідних дозволів та дотриманні ряду умов. В іншому випадку:
- Забудовник має право розпоряджатися лише будівельними інструментами та матеріалами, а ось власником будинку він не буде.
- СП не вважається нерухомістю, її не можна зареєструвати. Всі угоди, здійснені, з її приводу, визнаються нікчемними як такі, що суперечать закону.
- Хоча самобуд і є первинним способом придбання права власності на майно, але це знову ж таки при наявності певних підстав (документів, дозволів тощо).
- На цей об’єкт не поширюється набувальна давність. Її взагалі не варто приплітати в цю сферу. Ця цивільно-правова категорія діє за умови сумлінного та безперервного володіння нерухомістю (15 років).
- Особи, распорядившиеся про протизаконне будівництво, підлягають адміністративному покаранню і зобов’язуються зносити дітище або привести його в початкову кондицію за свій рахунок.
Як визнати будівництво законної
Об’єкт самочинного будівництва може отримати повноцінний правовий статус виключно в судовому порядку. Для цього в першу інстанцію необхідно направити позовну заяву про визнання права на самовільну споруду.
Крім того, до нього слід додати ряд наступних офіційних паперів:
- Документи, які підтверджують факт виконання робіт забудовником. Сюди можуть відноситися договори підряду або касові чеки і квитанції, які свідчать про придбання будівельних матеріалів та наймання робітників та інших витратах.
- Документи, які доводять, що на самобуд не можуть претендувати які-небудь треті особи, ніхто крім забудовника не володіє правом власності на землю. Скоріше всього це буде виписка з ЕГРП (Єдиного держреєстру прав на нерухоме майно та угод з ним). Вона підтвердить відсутність обмежень та обтяжень на права самовільного будівництва з боку інших суб’єктів цивільного права.
- Документи, які визначають, що забудова відповідає визначеним стандартам і нормам. Наприклад, до них відносяться висновки санепідемстанції, аудиторських служб, документи природоохоронних органів, оформлені результати технічної експертизи, підтвердження відповідності протипожежним вимогам та інше.
- Документи, що реєструють відсутність порушень прав інших осіб. Цим буде погоджувальні листи сусідніх власників, власника земельної ділянки, або співвласника, якщо такий є.
- Для забудовників-невласників документи, що підтверджують той факт, що в майбутньому земля буде надана їм з метою експлуатації споруди.
Варто зазначити, що вказаний перелік документів великий, але неповний, у кожної індивідуальної ситуації він буде різним.
Крім позовного порядку розгляду даної справи, у виняткових випадках можливий і особливий алгоритм, передбачений процесуальним законодавством. (Він використовується, наприклад, у разі втрати правовстановлюючих документів на будівлю і неможливість довести їх наявність у минулому).
Коли можна присвоїти СП
Визнати за забудовником право на самовільну споруду можливо лише при наявності таких умов у сукупності:
Строки позовної давності
По справах такого роду строки позовної давності не застосовуються.
Справа в тому, що така категорія у цивільному праві має значення для осіб, чиї права порушені, тут же суб’єктом виступає сам правопорушник.
Від чого залежить рішення суду
Рішення суду в цьому питанні залежить від того:
- Рухомий або нерухомий за своїми характеристиками об’єкт самовільного будівництва.
- Забудовник є власником земельної ділянки, або ця територія перебуває у власності іншої особи.
- Чи відповідає об’єкт нормами і правилами, встановленими згідно з вимогами законодавства.
Представлений перелік питань, які задає собі суду, є вичерпним і закритим.
Варіативність легалізації СП
У разі, якщо суд вбачає наявність підстав для легалізації об’єкта самочинного будівництва та відсутність усіх ознак, що перешкоджають цьому (крім дозволу на будівництво. Його отримують до початку самого процесу і потім це зробити неможливо), то позов буде задоволений.
Слід розуміти відмінності: рішення суду потрібно, щоб узаконити самовільну споруду, а дозвіл на будівництво є етапом, передувало будівництво і робить її правомірною з самого початку.
Рішення по справі в разі задоволення вимог позивача можливо буде здійснити декількома варіантами, розглянемо це питання докладніше:
Хто може бути іншою стороною спору
Якщо яка-небудь особа впевнена, що самовільна споруда не може бути узаконена, то воно може вступити в суперечку з приводу примусового знесення самобуду. Хто може бути суб’єктом такого правовідносини?
- По-перше, їм здатний бути власник земельної ділянки, де було побудовано будівлю.
- По-друге, особа, яка проживає або яке здійснює свою діяльність по сусідству і вважають, що новим об’єктом порушуються його права, свободи і законні інтереси. Він повинен відстояти ідею, що збереження будівлі буде суперечити Конституції і чинного законодавства РФ.
- По-третє, таке повноваження має співробітник правоохоронних органів – прокурор, тим самим він буде переслідувати мету захисту інтересів суспільства.
Правова відповідальність за самостройки
Державні служби з’ясували, що з кожним роком збільшується відсоток незареєстрованих будівель. На їх власника ніхто не скаржиться, а самі вони не бажають узаконювати свою діяльність. З 2017 року в Москві і Московській області був введений повітряний контроль. Знімки, отримані при аерофотозніманню, порівнюються з даними Бюро технічної інвентаризації (БТІ). На кадрах добре видно будівлі, відсутні в базі БТІ. Таким чином і виявляються порушення.
Особам, що йде проти закону, доведеться зазнати податкової відповідальності. Крім відшкодування податку за три роки, їм належить сплата штрафу у розмірі 20% від цієї суми.
Якщо ж об’єкт не був зареєстрований протягом 10 років з моменту придбання землі, то податок стягується у двократному розмірі.
Процедура знесення
Знесення в примусовому порядку здійснюється лише у порядку судового розгляду.
Рішення, прийняте органами влади в адміністративному порядку, неприпустимі і виявляться недійсними, з тієї причини, що не відповідає статті 35 Конституції РФ.
