Власний будинок – про це мріє кожен третій житель Росії. Багато простору, комунікації, ніяких зайвих комунальних платежів, гараж поруч, альтанка, лазня – це тільки малий перелік того, з-за чого варто на це зважитися. Хочеться побудувати швидко з мінімальними вкладеннями і без зайвої паперової тяганини. Проте закон вимагає досконалого дотримання всіх процедур і отримання дозволів. Що ж робити, якщо будівля зведена, минаючи позначену інстанцію, як її узаконити? Ще недавно ст. 222 ГК РФ була паличкою-виручалочкою в цьому, тепер все змінилося.
«Зліпили з того, що було…»
Самовільне будівництво є саме по собі порушенням закону, оскільки ведеться в відсутність належних дозволів відповідних органів.
До таких будівель закон відносить наступні споруди:
- зведені на земельній ділянці, не здобутий в належному порядку;
- якщо категорія землі виключає можливість їх спорудження;
- створені всупереч процедурі отримання дозволів/ без дотримання загальнобудівельних норм.
Самовільні споруди ви не узаконите у звичайної адміністративної процедури (через МФЦ тощо), оскільки є один чи кілька ознак, зазначених вище, та документи просто не візьмуть. Єдиний варіант – тільки через суд, причому це не так просто, як здавалося ще якихось 3 роки тому. В даний час закон посилився.
Наведемо для наочності простий приклад. Ви є власником земельної ділянки категорії ІЖС, вирішили звести житловий будинок розміром 90 кв. м, проект у вас є, однак дозволів місцевої адміністрації не стали отримувати. Таким чином, виходить, з землею все в порядку, а от процедура порушена, тому з моменту закладки фундаменту зведення буде самовільним і за законом підлягає знесенню, якщо ви не визнаєте право власності на неї.
Які споруди можуть визнаватися самовільними
До числа цих будівель завжди належать тільки капітальні нерухомі будови, які міцно пов’язані з землею, ними не можуть бути кіоски, побутівки, альтанки, навіси, сараї тощо
Як бути, якщо побудовано не нову будівлю, а зроблена, наприклад, прибудова?
Дані дії є реконструкцією вже існуючих об’єктів. Якщо вони здійснені в відсутність дозвільних документів, то знову отримане будівля разом з додатковими компонентами є самовільним.
Згідно з положеннями ГрК РФ і на реконструкцію також необхідно дозвіл.
Ця ж стаття встановлює, що дозвіл не вимагається при будівництві, зміну гаражів, приміщень допоміжного призначення, некапітальних будівель (кіосків тощо), при капітальному ремонті, свердловин тощо
Також зазначену процедуру проходити не треба, якщо ви вносите зміни, які не зачіпають конструктивні і інші параметри капітальної будівлі, що відповідають за безпеку.
Буква закону
Коли діяла колишня формулювання ст. 222 ГК РФ, здобути право на самовільну споруду було порівняно нескладно. Деякі цим користувалися, минаючи етап отримання документів в адміністративному порядку, відразу зверталися в судову інстанцію. У 2015 році були внесені зміни до ст. 222 ГК РФ, в результаті чого вимоги посилилися.
В даний час даний інститут регламентується нормами наступних законодавчих актів: кодексів (цивільного, містобудівного, земельного), федеральних законів від 21.07.1997 № 122-ФЗ ” про державної реєстрації прав на нерухомість), інших нормативних документів (Постанова Пленуму ЗС РФ і ВАС РФ від 29.04.2010 № 10/22).
Давайте розглянемо, які ж зміни внесені в зазначену статтю з 2015 року:
- дано розгорнуте поняття терміна «самовільне будівництво»;
- закріпили умови, при яких можливо затвердження права власності на неї;
- процедура знесення самобуду за рішенням ОМСУ (органів місцевого самоврядування).
Трохи з історії
Цікавий той факт, що раніше, в 1964 р., Цивільний кодекс РРФСР суб’єктами самовільного будівництва визнавав тільки громадян, які зводили будинки та дачі. Про доведенні права не могло бути й мови, закон говорив, що їх необхідно або зносити, або вилучати в фонд місцевих депутатів за рахунок забудовників. У цій сфері радянське право прописувала здійснювати зазначені дії без судового розгляду, в адміністративному порядку.
До 2006 року стара редакція ЦК РФ проголошувала, що право на самобуд може бути досягнуто через суд за будівельником навіть при відсутності права на землю за умови, що ділянка буде йому надано належним чином.
Цим в той час почали користуватися численні забудовники багатоповерхівок, що суттєво суперечило всім містобудівним нормам. У зв’язку з цим у 2006 році в статтю були внесені істотні зміни, зокрема були визначені конкретні умови, при яких «самоволка» підлягає узаконення.
В нинішній час дія ст. 222 ГК РФ поширюється на всіх.
Хто господар вдома?
Будівельник «самоволки» за загальним правилом не набуває на неї прав володіння, користування, розпорядження.
Закон приводить 3 виняткових умови, при яких споруда може бути узаконена та введено в цивільний оборот, про які поговоримо нижче.
При цьому забудовник апріорі завжди буде вимушений звертатися в судові органи за визнанням прав на неї, оскільки саме по собі самовільне будівництво є порушенням.
Без позитивного судового рішення він не зможе розпорядитися нею: продати, обміняти, подарувати, здати в оренду тощо Ст. 222 ГК РФ з коментарями говорить, що у разі, якщо договори вже укладено, вони визнаються нікчемними в силу закону.
Будівельник зобов’язаний знести будівлю за свій рахунок, за винятком випадків легалізації її в певному порядку. Висувати ці вимоги може як власник землі, так і уповноважений держорган.
Умови узаконення
В першу чергу, особа-будівельник має володіти відповідними правами на земельну ділянку: власність/успадковуване володіння/безстрокове користування.
Ст. 222 ГК РФ наводить наступні 3 умови, які повинні дотримуватися одночасно:
- на цій землі допускається будівництво (потрібно дивитися категорії і дозволеного використання ділянки);
- на період звернення в суд споруда відповідає габаритам і нормам відповідної технічної документації;
- залишення споруди в даному вигляді не порушує права та інтереси інших осіб, не принесе шкоди життю та здоров’ю.
Закон передбачає наступний порядок узаконення через суд чи в іншому передбаченому законом.
Якщо право на будівництво визнано за власником землі, то він зобов’язаний відшкодувати витрати забудовнику.
Тільки через суд?
Узаконення самовільних будов – досить серйозний процес, що зачіпає не тільки майнові питання, але і теми життя, здоров’я та безпеки інших осіб, тому розглядом даних ситуацій займається в основному суд. Ст. 222 ГК РФ говорить, що можливий якийсь інший шлях, але досі невідомо, який він.
Останнім часом служителі Феміди ретельно вивчають причини, по яких ви не змогли отримати дозвільну документацію у позасудовому порядку, може, був якийсь відмова з боку місцевих органів або ін. Відповідні підтвердні документи варто представити в матеріали справи.
У цьому процесі особливу роль відіграє збір доказової бази на досудовому етапі, від чого буде залежати на 99% успіх, оскільки процес буде непростим.
В гіршому випадку сторона відповідача може заявити зустрічний позов про знесення будови, і, якщо ви не представите докази безпеки вашого споруди, суд може його задовольнити.
Але не будемо про сумне, знос – це вимушена міра, до якої вдаються у крайніх випадках, поговоримо краще про те, як напрацювати цю досудову базу і нюансах.
Процесуальні тонкощі
Позовні заяви за ст. 222 ГК РФ відносить до підвідомчості як загальної юрисдикції, так і арбітражу в залежності від суб’єктного складу.
Позови про визнання права на «самоволки» завжди є майновими, тому при зверненні до суду належить сплатити держмито.
Оцінити вартість будови ви можете як у незалежного експерта, так і в місцевому БТІ.
В позові слід вказати про дотримання всіх вищезазначених необхідних умов. Про те, що будівля не зможе зашкодити життю і здоров’ю, його конструкції безпечні, може свідчити відповідний експертний висновок, який ви можете замовити до суду або клопотати в процесі. Важливим для суду буде той факт, що знайдене вами бюро фахівців є членом СРО, має право оцінювати капітальні будови.
Таким чином, сьогодні можна констатувати, що судовий процес – це не гарантія визнання прав на цю будову. Це остання інстанція, куди слід звертатися при неможливості відстояти свої майнові інтереси або загрозу знесення самовільної будівлі. Ст. 222 ГК РФ законодавець щоразу змінює вводить нові посилені умови узаконення, тим самим намагаючись прищепити горе-будівельникам правову грамотність, повагу до адміністративних обов’язковим процедур отримання дозвільної документації. Якщо ви зіткнулися з такою ситуацією, краще заручитися підтримкою професіонала в цій сфері.
