Багато громадяни набувають земельні ділянки для будівництва власного будинку. Однак далеко не всі знають, що для зведення споруди необхідно отримати дозвіл. Без цього документа не можна ввести будинок в експлуатацію, підключити комунікації, а сама споруда може бути визнана самовільного. Це, в свою чергу, тягне за собою вкрай негативні наслідки для власника, в числі яких обов’язковий знесення об’єкта за свій рахунок. Розглянемо особливості видачі дозволу на будівництво.
Актуальність питання
Сьогодні все частіше люди роблять вибір на користь індивідуальної забудови. Громадяни купують землю подалі від міської суєти. Проте незнання законодавчих норм призводить до різних проблем.
В першу чергу, необхідно правильно вибрати ділянку. Справа в тому, що деякі категорії земель не призначені для будівництва. Відповідно, навіть якщо власник збере потрібні документи, органи відмовлять йому в оформленні дозволу.
Легше за все тим, хто купив землю під ІЖС. В такому випадку оформити дозвіл на будівництво будинку на ділянці не складе особливої праці.
Документи
Перед тим, як отримати дозвіл на будівництво, необхідно зібрати пакет обов’язкових паперів. З ними потрібно звернутися в місцеву адміністрацію чи інший орган, уповноважений оформляти такі документи.
Оформити дозвіл на будівництво може власник або інший законний власник землі. До заяви додаються:
- Правовстановлюючий документ на ділянку.
- Паспорт власника.
- Містобудівний план.
- Планувальна схема з зазначенням конкретного місця, на якому буде будуватися об’єкт.
- Проект споруди.
Заява разом з додатками передаються в уповноважений орган на розгляд. Вивчення документації здійснюється спеціальною комісією. Вона приймає рішення про оформлення дозволу на будівництво або відмову в цьому колегіально.
Видача цього документа свідчить про відповідність проекту положенням законодавства, дотримання санітарних і технічних норм.
Проект
Найскладнішим етапом вважається збір пакету архітектурно-будівельної та інженерно-технічної документації. До її складу входять плани:
У складі документації повинні бути схеми електро-, газо-, водопостачання, вентиляції, каналізації, опалення.
Крім того, будуть потрібні:
- Топозйомка ділянки.
- Креслення будинку в розрізі.
- Паспорт проекту.
- Кошторис з техніко-економічним обґрунтуванням.
Де замовити проект?
Технічна документація розробляється спеціалізованими організаціями, які мають ліцензію на здійснення такої діяльності. Експерти рекомендують довіряти цю роботу професіоналам. Співробітники спеціалізованих організацій знають всі чинні норми і правила, тому із затвердженням проекту проблем виникнути не повинно. Зрозуміло, за це доведеться заплатити. Економити в даному випадку недоцільно. Якщо проект не буде затверджено, в оформленні дозволу на будівництво буде відмовлено.
Вирішити проблему можна різними способами. Деякі власники ділянок замовляють індивідуальний проект і закріплюють за ним авторське право. Робота по його складанню обійдеться досить дорого. Але в цьому випадку проектувальники врахують всі особливості місцевості і побажання замовника.
Другий варіант – відразу знайти підрядника, у якого є кілька різних типових проектів. З них можна вибрати найбільш підходящий. У цьому випадку можна істотно заощадити кошти і час. Як правило, проекти, які може запропонувати підрядник, вже проходили твердження, відповідно, з оформленням дозволу на будівництво проблем не виникне.
Важливий момент
Дозвіл на будівництво будинку на власній ділянці справді 10 років. Якщо за цей строк роботи не будуть розпочаті або їх обсяг складе менше 95 %, доведеться знову писати заяву в уповноважений орган та збирати весь пакет документації.
Дача
Чи потрібен дозвіл на будівництво такого об’єкта? Це питання громадяни задають досить часто. Як правило, дозвіл на будівництво будинку на ділянці під ІЖС не потрібно. Якщо споруда не передбачається використовувати для постійного проживання, то документ також отримувати не потрібно. Не вимагається дозвіл і для будівлі гаража, сараю, лазні.
Між тим зазначені правила діють далеко не у всіх регіонах. Так, якщо ділянка розташована в Московській області, доцільніше звернутися в місцеву структуру влади і дізнатися детальніше про чинний порядок забудови. Справа в тому, що столичний регіон розвивається швидше за інших. У зв’язку з цим в тій місцевості, де сьогодні дозвіл на будівництво будинку на ділянці, призначеній для дачного господарства, не було, завтра воно може знадобитися. Документ необхідний, якщо поруч із спорудою буде проходити магістральний трубопровід. Зведення споруди в такому випадку може створювати загрозу безпеці.
Наслідки відсутності дозволу
Законодавство чітко регламентує відповідальність осіб за самовільне зведення об’єктів. Будівництво без дозволу на будівництво є протиправним і тягне адміністративну відповідальність. При цьому контролюючі органи або особи, чиї інтереси порушуються, можуть подати в суд. На підставі прийнятого інстанцією рішення на власника покладається обов’язок знести самовільну споруду за свій рахунок.
Так, відомі випадки, коли руйнувалися цілі котеджні селища, які займали велику площу. Одним з яскравих прикладів можна вважати ситуацію в с. Бачурино Московської обл. В будівництво було вкладено величезні гроші, але за рішенням суду всі споруди були знесені.
Визнавалися незаконно зведеними і невеликі селища, в яких жили пенсіонери-рибалки, які отримали свого часу земельні ділянки за заслуги перед організаціями, в яких колись працювали. На своїх наділах вони побудували невеликі будиночки, але дозволу на них не отримали.
Щоб уникнути проблем перед початком робіт необхідно звернутися у місцевий виконавчий орган, контролюючий забудову та землекористування, і дізнатися, потрібен дозвіл на будівництво об’єкта чи ні. Якщо воно необхідне, а громадянин проігнорував вимоги або не знав про них і звів споруду, він буде притягнутий до відповідальності з усіма витікаючими наслідками. Якщо власник відмовиться зносити споруду, вона все одно буде зруйнована силами муніципалітету. А власникові буде виставлений рахунок на оплату понесених місцевими органами витрат.
Введення в експлуатацію
Воно здійснюється, якщо об’єкт готовий хоча б на 95 %. При цьому він повинен бути придатний для проживання. Для здачі в експлуатацію буде потрібно дозвіл на будівництво будинку, заяву та висновок щодо відповідності об’єкта діючим нормам. Для його складання формується спеціальна комісія. В її складі повинні бути:
Якщо за результатами огляду у членів комісії не виникло зауважень, складається акт про прийняття об’єкту. До нього необхідно додати техпаспорт на будинок (видається БТІ) і св-во про право власності. З цими документами слід звернутися в орган, що оформив дозвіл на будівництво будинку. У ньому буде виданий акт про введення споруди в експлуатацію.
Підстави для відмови
Акт приймання споруди, на підставі якого здійснюється введення в експлуатацію, виступає як підтвердження виконання робіт, зазначених у затвердженому проекті. У деяких випадках виникає необхідність перепланування будівлі або зміни проекту. Всі ці заходи мають узгоджуватися зі структурою, яка оформила дозвіл на будівництво. На власній ділянці суб’єкт може робити все, що хоче, але тільки в межах чинного законодавства.
Якщо перепланування проведена власником самочинно, то, найімовірніше, акт про приймання будівлі підписаний не буде. У такому випадку потрібно узгодити зроблені зміни і повторно скласти заяву в комісію.
Багато громадян вважають дрібницею невеликі розбіжності відстані від об’єкта до сусіднього будинку, дороги. Іноді власники на власний розсуд змінюють розмір житлової площі, переносять кухню в інше приміщення та ін. Як правило, комісія, що перевіряє відповідність об’єкта затвердженому проекту, відмовляє у видачі акта. А в деяких випадках власники притягаються до відповідальності, і на них покладається обов’язок знести споруду.
Відмову можна отримати і у випадку, коли здача в експлуатацію здійснюється після закінчення строку, на який не оформлено дозвіл на будівництво приватного будинку. Справа в тому, що за такий період умови на місцевості можуть кардинально змінитися. Відповідно, потрібно коригування проекту.
Здача в експлуатацію дачі
Дачним будинком визнається споруда, не призначена для постійного проживання. Пакет документів може відрізнятись залежно від площі об’єкта. Розглянемо деякі приклади:
Хозблоки на ділянці під ІЖС
Господарським блоком визнається невеликий об’єкт будь-якої форми, не призначений для проживання. Такі споруди, як сарай, лазня, склад, зведені з бруса або за каркасною технологією, вважаються хозблоками. Вони цілком можуть мати окремий вхід і вікна.
На відміну від житлового будинку, дозвіл на будівництво для господарських блоків не потрібно. Немає необхідності отримувати та акт про здачу в експлуатацію. Між тим є ряд випадків, коли оформлення зазначених документів є обов’язковим. Це можуть бути такі ситуації:
Гараж
Ввести в експлуатацію цей об’єкт можна за наявності:
Оскарження відмови
Якщо уповноважений орган не задовольнив заяву про видачу дозволу на будівництво об’єкта або здачу його в експлуатацію, у відповіді повинні зазначатися підстави для прийняття такого рішення. Наприклад, на практиці досить часто акти не підписуються представниками протипожежної служби, незважаючи на відсутність порушень вимог законодавства або за наявності допустимих відхилень від норм. У таких ситуаціях власник нерухомості може оскаржити відмову.
Оспорювання рішення здійснюється в суді. Необхідно написати позовну заяву, в якій викласти суть проблеми і висунути вимоги. Оформлення претензії здійснюється за правилами ЦПК. Обов’язковими реквізитами позову є:
До заяви слід додати документи, що підтверджують дотримання власником встановлених вимог. Слід сказати, що число копій позову та додатків повинна дорівнювати кількості учасників спору плюс одна для суду.
Доцільно в таких випадках заручитися підтримкою кваліфікованого юриста. Він допоможе відстояти позицію в суді. Якщо позов буде задоволено, з відповідача можна покласти обов’язок компенсувати витрати, понесені у зв’язку з судочинством. До їх складу входять і витрати на оплату послуг юриста.
Особливі випадки
Якщо відмова надійшла усно, швидше за все, представник уповноваженого органу хоче отримати винагороду за узгодження. В таких ситуаціях варто звертатися в поліцію із заявою про примушення до дачі хабара. Не слід йти на поводу у корумпованих представників держорганів. Слід сказати, що за примушування до дачі хабара в КК передбачена відповідальність.
Висновок
Як видно, на практиці можуть виникнути різні складнощі у власників ділянок, бажаючих побудувати будинок. При цьому проблеми часто з’являються вже на етапі придбання наділу. При покупці необхідно дізнатися призначення землі. Слід пам’ятати, що деякі ділянки не можна перевести з однієї категорії в іншу. Відповідно, будівництво на тому чи іншому ділянці буде неможливо в силу законодавства.
Перед початком робіт обов’язково потрібно дізнатися, потрібен дозвіл на будівництво чи ні. Якщо воно необхідне, слід зібрати пакет документів і звернутися до уповноваженої структуру. Необхідно бути готовим до того, що у власника ділянки можуть запросити додаткові папери. Як правило, на їх подання відводиться 10-15 днів. Якщо по закінченні цього періоду потрібні відомості надані не будуть, всі зібрані документи повертаються заявнику.
