Сьогодні нас будуть цікавити документи для покупки квартири. Крім того, вивчимо процедуру придбання нерухомості в цілому. Як вона виглядає? З якими підводними каменями можна зустрітися? І як не зіткнутися з шахраями? Відповісти на все це і не тільки нас чекає далі. Насправді над підготовкою документації повинен думати продавець квартири/будинку. А від покупця потрібно мінімум паперів. Точний перелік складових залежить від конкретної ситуації. Нижче розглянемо всі нюанси, пов’язані з купівлею-продажем житла. При правильному підході втілення задуму в життя не доставить ніяких особливих клопотів.
Що можна купити
Які документи потрібні для покупки квартири? Спочатку з’ясуємо, що саме можна продавати. Від цього залежить перелік відповідних складових.
Взагалі, власник може продати будь-яку свою нерухомість. Приміром, будинок або квартиру. Але кімнати і частки у майні теж дозволено реалізовувати. Це досить поширене явище.
Сьогодні можна зіткнутися з такими угодами:
- продаж всієї власності від 1 господаря;
- реалізація цілого майна з декількома власниками;
- позбавлення від спільно нажитого житла;
- продаж нерухомості, якої частково або повністю володіють діти;
- реалізація частки майна (з одним або кількома господарями).
Про всіх цих ситуаціях і піде мова. Адже якщо не вивчити перелік документів при купівлі квартири, провести операцію ніяк не вийде. Її вдасться скасувати або визнати недійсність.
Від покупця
Які документи потрібні для покупки квартири? Почнемо з паперів, запитуваних з потенційних покупців. Їх не так багато.
Зазвичай від клієнта вимагається лише паспорт. Там вказується прописка і всі необхідні дані.
Якщо майно купується іноземцем, йому доведеться додатково прикласти довідку з громадянством, з пропискою або ВНП/РВП. Це найбільш поширений підхід.
При участі в операції неповнолітніх, буде потрібно свідоцтво про народження малюка або довідка про усиновлення. Бажано прикладати оригінал з копією. Завіряти нічого не потрібно.
При укладанні угоди у шлюбі, від покупця можуть вимагати свідоцтво про шлюб. При наявності – шлюбний контракт.
В окремих випадках серед документів, потрібних для купівлі квартири, виділяють довідки про відсутність незакритих кредитів, а також історію позик. Але це вкрай рідкісний варіант розвитку подій.
Основний пакет
Документи для покупки квартири потрібні різні. І тому далі ми розглянемо можливі довідки, необхідні у продавця. Саме їх треба перевірити покупцеві, а також до нотаріуса при укладенні угоди.
В обов’язковому порядку пакет документів при купівлі квартири включає в себе:
- договір купівлі-продажу;
- свідоцтво про права власності на майно;
- правовстановлюючі папери на квартиру;
- посвідчення особи власника-продавця;
- кадастровий паспорт;
- технічний паспорт.
Без усього цього обійтися ніяк не вийде. Насправді все не так вже й важко. І перераховані складові в ідеалі повинні бути у кожного громадянина-власника житла.
Увага: у 2017 році в Росії почав діяти закон “Про реєстрацію в Росреестре”. Він дещо скоригував обов’язкові довідки для проведення купівлі-продажу будь-якої нерухомості.
Додаткові довідки на квартиру
Але це ще не все. Крім перерахованих паперів, у власника житла зазвичай просять різну документацію на квартиру. З її допомогою проводиться повна перевірка майна. Адже ніхто не хоче купити житло, в якому хтось прописаний. Або квартиру з боргами. Це не найкращі варіанти.
Відповідно, список документів для покупки квартири включає доповнюється:
- довідкою про склад сім’ї;
- виписками з будинкової книги та БТІ;
- документом про відсутність боргів за “комуналку”;
- довідками про законну перепланування квартири (якщо така була).
Мабуть, для звичайної операції цього вистачить. Але часто доводиться розглядати продаж майна у шлюбі або з кількома господарями. За законом позбутися від власності навіть при подібних обставинах представляється можливим, але доведеться неабияк постаратися.
В шлюбі
Які документи при купівлі квартири доведеться прикладати продавцю до відповідної угоди? Перелік складових досить великий. Його не можна назвати однозначним. Адже пакет паперів безпосередньо залежить від конкретної ситуації.
Раніше ми розглядали обов’язкові документи для продажу квартири. Відповідні складові зазвичай приносять, якщо відбувається реалізація цілого майна з одним господарем.
А як бути, якщо продається загальна власність, нажита у шлюбі? Чи угода в цілому проводиться після весілля громадянина-власника?
При подібних обставинах потрібно підготувати:
- згода подружжя на угоду (потрібно завірити у нотаріуса);
- посвідчення особи чоловіка/дружини (потрібно для оформлення згоди);
- свідоцтво про шлюб/розлучення;
- шлюбна угода (якщо воно є).
На цьому папери закінчуються. В ідеалі потрібно, щоб чоловік теж був присутній при проведенні операції. Тоді точно ніяких проблем не виникне.
Важливо: згода подружжя на угоду з майном не вимагається, якщо продавець позбавляється від особистого майна. Тоді доведеться потурбуватися про докази того, якою була власність на момент продажу. Тут допоможе шлюбна угода або правовстановлюючі папери.
З кількома власниками
Документи, що подаються при купівлі квартири нотаріуса, різноманітні. Іноді доводиться продавати житло з декількома власниками. Або людина вирішує реалізувати свою частку в нерухомості.
Для грамотного укладання відповідного договору потрібно:
- згода всіх власників на проведення операції;
- паспорта/свідоцтва про народження всіх господарів квартири.
Це те, що потрібно при продажу цілої власності. Якщо хочеться, щоб справою займався один чоловік, співвласникам квартири доведеться сходити до нотаріуса і оформити у нього довіреність встановленої форми.
Важливо: гроші, отримані за угоду, все одно будуть розподілятися між усіма власниками пропорційно їхнім часткам у майні. Довіреність всього лише може позбавити від необхідності особистої присутності на момент укладення операції.
Продаж частки
Список документів для покупки квартири (а точніше, для проведення відповідної угоди) ще не закінчено. Ми розглянули досить поширені ситуації, але не всі.
Як бути, якщо громадянин хоче продати частку в житло? Якщо у квартири один господар, потрібно просто підготувати документи і вказати в договорі частину майна, переданого покупцю. Але найчастіше люди хочуть реалізувати частку житла за умови, що у квартири кілька власників.
За законом такий розклад можливий. Головне – провести його правильно. А саме – спочатку запропонувати викуп частки співвласникам. У них є право переважної покупки в Росії.
Це означає, що довідки для купівлі-продажу майна доповняться:
- повідомленням про пропозицію викупу частки;
- згодою співвласника на процедуру;
- відмовою від операції.
Як неважко здогадатися, при проведенні продажу потрібно або згоду на викуп, або відмова від дії.
Якщо немає відповіді
Іноді громадяни, знаючи про право переважного викупу, намагаються затягувати з угодою. Вони просто не хочуть, щоб співвласник продає свою частку. І тому інші господарі квартири просто мовчать. Вони не дають ніякої відповіді на пропозицію викупу.
Чи можна продати свою частку майна в цьому випадку? Так, якщо все зробити правильно.
Потрібно спочатку вислати співвласникам замовні листи з повідомленням про отримання. Як тільки на руках опиниться підтвердження того, що людей сповістили про наміри, залишиться трохи почекати. А саме – місяць.
Після цього повідомлення про отримання пропозиції викупу просто прикладається до відповідного пакету паперів для реалізації нерухомості. От і все. Можна проводити операцію з третіми особами.
Важливо: у даному випадку сума за договором в кінцевому підсумку не може бути менше тієї, що пропонували співвласникам. Інакше угоду вдасться визнати недійсною. Вартість майна при продажу частки дорівнює тій, що вказувалася у пропозиції про викуп, надісланому співвласникам.
Участь дітей
Найскладнішою ситуацією є проведення операції з майном, яким частково або повністю володіють діти. Батькам доведеться неабияк постаратися для реалізації поставленої задачі.
Справа все в тому, що подібні операції не можуть проводитися без дозволу органів опіки. Таке можливо тільки при визначених обставинах. Тому законним представникам доведеться спершу звернутися в місцевий орган ООП за дозволом.
Документи, необхідні для покупки квартири за участю неповнолітніх власників, будуть доповнені:
- свідоцтвами про народження;
- паспортами дітей (після 14 років);
- згодою дитини на продаж (для осіб старше 14);
- дозволом органів опіки;
- довідками про усиновлення (при наявності).
Здавалося б, ніяких проблем немає. Але насправді отримати дозвіл від ООП не так просто. Наприклад, перед або відразу після продажу житла батьки повинні передати дітям у власність аналогічну або більшу за розмірами нерухомість/її частку. Цей момент і доставляє дуже багато клопоту.
Важливо: дозвіл піклування не потрібно, якщо громадяни продають майно у зв’язку з переїздом в інший регіон або для лікування дитини. Все це доведеться доводити документально.
З обтяженнями
Далі розглянемо список документів для купівлі квартири в іпотеку. А точніше, операцію з майном, у якого є обтяження у вигляді кредиту.
Подібні ситуації зустрічаються рідко. Але щоб продати іпотечне житло (і купити його), потрібно:
- дозвіл від банку;
- довідки про сплату відсотків і основного кредиту;
- графік погашення боргу;
Це те, що потрібно від продавця.
Покупцеві потрібно підготувати:
- довідки з кредитною історією;
- довідки про доходи.
От і все. Зрозуміло, ці папери прикладаються до раніше перерахованих довідками. Ніяких утруднень в ідеалі бути не повинно.
Важливо: проблеми з купівлею квартири виникають, якщо у сім’ї неофіційний або занадто низький дохід. Тому деякі відмовляються від подібних операцій.
Купуємо в іпотеку
Документи для купівлі квартири, як ми вже з’ясували, різноманітні. Що робити, якщо громадянин хоче придбати житло в іпотеку? Мова йде про “первинці”.
Подібна ситуація вимагає всіх перерахованих раніше паперів. Але при цьому звертатися за іпотекою доведеться в банк. Більш детальну інформацію можна уточнити в конкретній фінансової організації.
Правовстановлюючі папери
Які документи потрібні для покупки квартири? З їх переліком ми вже ознайомилися.
У деяких виникає питання про те, що собою являють правовстановлюючі папери. Серед них виділяють наступні:
- угода про купівлю;
- договір обміну;
- дарчі;
- заповіт;
- довідки про отримання спадщини;
- договір про іпотеку;
- документація про приватизацію;
- судові рішення.
Це найбільш поширені виписки. Вони вказують на причину набуття прав на майно.
Після операції
Кілька слів про те, що потрібно взяти/видати після проведення операції. Як тільки договір встановленої форми буде підписаний, покупцеві доведеться передати продавцю гроші в обумовлених розмірах. А колишньому власнику – віддати ключі від квартири.
Після укладення договору продавець видає новому господареві:
- документи на квартиру;
- акт приймання-передачі;
- розписку про отримання грошей;
- копію договору про купівлю.
Все це згодиться для оформлення прав власності в Росреестре. Там же можна отримати основну масу паперів на майно.
Зміни 2017
Як вже було сказано, в 2017 році власники нерухомості зіткнулися з деякими змінами. Тепер окремі довідки на майно не видаються. А саме:
- техпаспорта;
- свідоцтва про права;
- кадастрові паспорти;
- плани будови/приміщення.
Їх замінює виписка з ЕГРН. Тому паперова тяганина значно зменшиться.
Для вирахування
Деяких цікавлять документи для податкової при купівлі квартири. Громадяни можуть отримати майновий вирахування.
Для цього потрібно принести:
- довідки про доходи;
- заяву на відрахування;
- договір купівлі-продажу/іпотеки;
- виписку ЕГРН;
- розписку про отримання продавцем грошей;
- податкову декларацію;
- паспорти і свідоцтва про народження всіх власників.
Важливо: майновий вирахування покладений тільки офіційно працюючим громадянам РФ. Вони можуть повернути 13% від витрат, але не більше 260 000 рублів (або 390 000 рублів за іпотеку).
Де брати документи
А де взяти документи, що подаються при купівлі квартири громадянами нотаріуса? Ось поради, які допоможуть швидко підготувати відповідні папери:
