Витратний метод
Цей спосіб передбачає розрахунок вартості на підставі численних параметрів. До них відносяться різні фактори:
- вартість землі, на якій розташовується оцінюване будова;
- ціна заміщення або відтворення;
- витрати на амортизацію майна;
- кошти, які доводиться витрачати на погашення кредитів, за допомогою яких був куплений актив.
При цьому методі оцінки нерухомості майна визначаються всі витрати, які доводиться нести власнику для його використання в підприємницькій або іншій діяльності. Оцінювачі часто користуються цим підходом. При його застосуванні розрахунок може ґрунтуватися на різних методах:
- накопичення активів, при якому визначається вартість компанії без урахування різних боргів;
- чистих активів;
- ціни заміщення, для чого оцінюються виключно матеріальні активи, що належать організації;
- відновної вартості, що дозволяє визначити, яка кількість коштів доведеться витратити, щоб побудувати або створити аналогічний об’єкт;
- ліквідаційної вартості;
- галузевих коефіцієнтів.
Найбільш часто даний підхід використовується, якщо планується компанією масштабне будівництво будь-якого нового об’єкта. На підставі отриманих результатів оцінюється, наскільки ефективною буде покупка або продаж того або іншого активу. Також нерідко застосовується метод при покупці страхового поліса на будь-яку нерухомість.
Спочатку при такому методі розраховується сума витрат на відтворення або заміщення. З отриманого показника треба відняти розмір зносу, який може бути економічним, функціональним або фізичним. В кінці враховується ціна ділянки землі, на якій розташований об’єкт.
Дохідний метод має не тільки плюси, але й деякі мінуси, до яких відноситься:
- застарілі об’єкти практично не піддаються заміщення;
- неможливо розділити нерухомість і землю, на якій вона розташовується.
Таким чином, такий метод вважається ефективним і поширеним, хоча має і деякими значущими мінусами.
