Дарування квартири: правила оформлення, документи і особливості. Договір дарування квартири

Отримувати подарунки, безумовно, завжди приємно. Особливо радісним і часом несподіваним подією є дарування квартири. Між близькими родичами, як правило, встановлюються довірчі відносини. Багато громадян, бажаючи ще за життя визначити долю свого майна, передають його безоплатно комусь із членів сім’ї. Розглянемо особливості договору дарування квартири. Зразок документа також буде представлений в статті.

Загальні відомості

Взагалі, законодавство передбачає кілька способів передачі майна. Основними з них можна вважати купівлю-продаж, успадкування, дарування. Останнім часом власники нерухомих об’єктів все частіше вибирають останній спосіб. Це цілком зрозуміло. Дарування квартири між близькими родичами можна оформити з мінімальними витратами. При цьому багато мінуси, які мають місце при купівлі-продажу, перетворяться тут в плюси.

Між тим процедура оформлення дарування квартири має низку нюансів, які необхідно врахувати власнику.

Загальні правила оподаткування

За положеннями статті 217 НК, суб’єкти можуть бути звільнені від сплати податку з доходу при даруванні квартири близькому родичу. Для правильного застосування норми слід звернутися до СК.

Згідно з Сімейним кодексом, до числа близьких родичів належать:

  • Подружжя.
  • Батьків та дітей (усиновлювачів та усиновлених).
  • Онуків, дідусів/бабусь.
  • Сестер, братів (неполнородных в тому числі).
  • В інших випадках при даруванні квартири одержувачу доведеться сплатити ПДФО. Його розмір становить сьогодні 13 %.

    Специфіка процедури

    Дарування квартири близькому родичу набагато простіше оформити, ніж будь-яку іншу угоду. Укладення такого договору вигідніше у багатьох відношеннях. Наприклад, при даруванні квартири повнолітньої дитини, яка перебуває у шлюбі, батьки можуть не хвилюватися про те, що при розлученні нерухомість ділитися не буде. Таке майно не буде визнаватися спільно нажитим.

    Особливе значення при даруванні квартири (не родичів у тому числі) мають гарантії, передбачені для власника. У законодавстві закріплена можливість скасувати дарування у будь-який момент і вимагати повернення майна у тому вигляді, в якому воно було передано.

    Суб’єкти права

    Дарування квартири можуть здійснювати дієздатні повнолітні громадяни. У законодавстві закріплені спеціальні правила для осіб, що не досягли 18 л. Нормами не допускається передача майна таких суб’єктів кому-небудь, оскільки це призведе до зменшення кількості цінностей, що належать громадянину.

    Між тим особа, яка не досягла 18 л., цілком може бути обдаровування. Треба сказати, що на практиці досить часто відбувається дарування неповнолітнім. Квартирою або іншим нерухомим майном громадянин, однак, зможе розпоряджатися тільки після настання повноліття.

    Самостійне оформлення

    Бланк договору дарування квартири між близькими родичами сторони угоди можуть заповнити самостійно. Обов’язкового засвідчення документа у нотаріуса законодавство не вимагає.

    Розглянемо коротко зразок договору дарування квартири. У ньому вказують:

  • Ф. В. О. сторін, дані документів, що підтверджують їх особу.
  • Предмет договору. Тут вказуються найменування об’єкта, його адреса, суттєві характеристики, що дозволяють ідентифікувати нерухомість (площа, кількість кімнат, поверх, наявність предметів меблів та іншого майна у ній).
  • Обов’язково повинна стояти дата оформлення та підпис учасників угоди.

    Нюанс

    При даруванні квартири дружину або іншого близькій людині вартість об’єкта можна не вказувати. У цій угоді ціна нерухомості не є істотною умовою. Вартість обов’язково вказують при купівлі-продажу.

    Внесення відомостей в ЕГРН

    За законом, всі операції з нерухомістю підлягають реєстрації. Договір дарування квартири не є винятком. У даному випадку має місце зміна власника, і відомості про це повинні бути внесені до реєстру.

    Для реєстрації необхідно надати пакет документів. Для дарування квартири потрібні:

  • Правовстановлюючий документ (св-во про право на власність).
  • Паспорти учасників угоди.
  • Заяву. Воно складається в Реєстраційній палаті фахівцем.
  • Договір. Він повинен бути оформлений у 3-х примірниках – два сторонам угоди і один – для Реєстраційної палати.
  • Довідка про відсутність податкової заборгованості. Власник повинен регулярно відраховувати податок за своє майно. Якщо утворилася заборгованість, її необхідно погасити до реєстрації угоди.
  • Кадастровий паспорт. Його оформляють у БТІ.
  • Квитанція про сплату мита.
  • Додаткові документи

    Якщо власник перебуває у шлюбі, йому необхідно прикласти нотаріально завірений письмовий дозвіл на вчинення правочину від чоловіка/дружини і св-во про шлюб.

    Якщо учасником угоди є неповнолітній, для оформлення потрібна згода органу опіки.

    Законодавство допускає реєстрацію договору довіреною особою (представником). В цьому випадку пакет документів повинна входити і довіреність. У ній вказуються всі повноваження громадянина.

    Дії спеціаліста Регпалаты

    Співробітник самостійно заповнює заяву, забирає весь пакет документів. Натомість сторонам угоди видається розписка. У ній вказується дата і час отримання нового свідоцтва.

    Як правило, процес оформлення займає не більше 10 днів. Це час необхідний фахівцеві для перевірки автентичності документів, повноти наданих відомостей.

    Якщо будуть виявлені порушення або надано не всі необхідні папери, власнику буде надіслано відповідне повідомлення. У ньому буде зазначено, які саме документи потрібно надати, а також строк для їх передання в реєстраційний орган.

    Можна також зареєструвати договір дарування квартири в МФЦ. Сьогодні в кожному муніципалітеті діють багатофункціональні центри, де населенню виявляються держпослуги. При зверненні в МФЦ також потрібно надати весь пакет документів. Заява заповнить співробітник центру. Єдиний недолік звернення в МФЦ – невелике збільшення терміну оформлення свідоцтва.

    Після отримання обдаровуваним свідоцтва він стає новим власником нерухомості.

    Звернення до нотаріуса

    Договір дарування квартири багато громадяни побоюються складати самостійно. Це цілком зрозуміло. Не всі громадяни добре знаються на законодавстві і можуть скласти документ у відповідності з вимогами.

    Звернення в нотаріальну контору доцільно й у тому випадку, коли при даруванні квартири у сторін виникли нерозв’язні питання. Нотаріус роз’яснить всі нюанси угоди, допоможе скласти юридично правильний документ. Це особливо актуально при даруванні квартири не родичу.

    Варто також зазначити, що договір буде оформлений у декількох примірниках. Один з них залишиться в нотаріальній конторі. При необхідності завжди можна звернутися за отриманням завіреної копії документа.

    Мінусом звернення до нотаріуса можна назвати додаткові витрати. За складання договору і його запевнення доведеться сплатити мито.

    Особливості складання договору

    Документальне оформлення дарування представляє собою процес посвідчення добровільної безоплатної передачі власником свого майна і прав на нього іншій особі. На практиці документ, яким закріплюється операція, отримав назву «дарчий».

    Слід врахувати, що закон забороняє покладання на обдаровуваного будь-яких зобов’язань. Йдеться, зокрема, про надання взамін грошових сум, послуг та ін. Дарування – це безоплатна угода, і ніякі винагороди не можуть передбачатися.

    Крім цього, неприпустимо зазначати у змісті договору умова про те, що нерухомість перейде у власність обдаровуваного тільки після смерті дарувальника. Для визначення долі майна таким способом існує інший документ – заповіт.

    Обдаровуваний громадянин має право відмовитись від прийняття подарунку до оформлення угоди.

    Заборони

    У законодавстві закріплені випадки, в яких дарування не допускається. Воно заборонено:

  • Представниками недієздатних і неповнолітніх без дозволу органу опіки.
  • Працівникам виховних і лікувальних установ.
  • Співробітникам органів соцзахисту, в яких знаходяться власники майна.
  • Угода з неповнолітнім

    При даруванні квартири дитині слід врахувати ряд важливих нюансів. В першу чергу, значення має вік обдаровуваного.

    Якщо неповнолітній ще не виповнилося 14 л., то договір за нього буде підписувати його законний представник (батьки, усиновлювач, опікун). Відповідно, реєстрацію угоди здійснюватиме він же. Якщо дитині вже більше 14, але не менше 18, підписує документи він сам разом з законним представником. Відповідно, на процедурі реєстрації дитина також має бути присутнім.

    В дарчій власник може обумовити особливі умови переходу прав на нерухомість до неповнолітнього. Наприклад, можуть бути наступні обставини:

  • Завершення навчання у вузі.
  • Держреєстрація шлюбу.
  • Виконання цих умов повинно підтверджуватися документами. До цього моменту дарчий буде мати силу, але зареєструвати перехід прав ще не можна.

    Якщо на момент укладання угоди в квартирі прописаний або живе неповнолітній, для оформлення потрібно отримати згоду органу опіки.

    Збереження за власником прав

    Власник квартири може залишити за собою можливість користуватися певною її частиною – проживати в ній якийсь час або до смерті.

    Свої права дарувальник визначає самостійно. Головне, щоб вони не обмежували прав обдаровуваного і третіх осіб, а також не суперечили законодавству.

    Скасування дарчим

    Вона допускається законом. На практиці ж скасувати дарчу досить складно. Для цього необхідна наявність однієї з таких обставин:

  • Погіршення здоров’я власника або якості його життя внаслідок передачі нерухомості.
  • Вчинення обдаровуваним протиправних дій стосовно дарувальника.
  • Відмова особи від прийняття квартири в дар.
  • Скасування дарування здійснюється в рамках позовного судочинства. Оскаржити договір можна протягом 3-х років з дати його оформлення. Як показує практика, дарча оспорюється найчастіше у випадку шахрайства. Такий злочин вчиняється зазвичай сторонніми особами, які не є родичами власнику.

    Дарування частки квартири між близькими родичами

    Передати можна не тільки весь нерухомий об’єкт, але і його частина. Частку квартири дарують також безоплатно, без встановлення яких-небудь зустрічних зобов’язань.

    Принципових відмінностей в процесі оформлення дарчої на частину об’єкта дарування від цілого приміщення немає. Однак є кілька важливих моментів, які потрібно врахувати.

    По-перше, якщо нерухомість знаходиться в частковій власності, і власник бажає передати родичу свою частину, йому потрібно отримати згоду інших співвласників. Воно має бути посвідчений нотаріусом. Якщо пайовою власником виступає неповнолітній, дозвіл оформляє його законний представник. Якщо дарувальник і обдаровуваний проживають в одній квартирі і є її господарями, такий дозвіл не вимагається.

    Варто також врахувати, що в договорі при вказівці характеристик об’єкта слід чітко вказати розмір частки, що підлягає передачі.

    Специфіка нарахування ПДФО

    Згідно з ПК, безоплатні подарунки вважаються доходами. Як відомо, вони оподатковуються в розмірі 13 % від суми (вартості).

    Якщо обдаровуваним є не родич власника, то ПДФО необхідно сплатити особі, яка отримує майно та права на нього.

    13 % встановлено для резидентів РФ (громадян Росії та осіб, які постійно перебувають на території країни протягом періоду, закріпленого законом). Нерезиденти (іноземні громадяни) при даруванні квартири повинні перерахувати до бюджету 30 % від вартості об’єкта. Крім того, їм необхідно виплатити податок і в країні постійного перебування.

    Варто сказати, що між РФ і деякими державами діють спеціальні міжурядові угоди. Згідно з ним, суб’єкт, що прийняв в дар майно, вправі заплатити податок лише один раз.

    Розрахунок суми відрахування здійснюється на підставі кадастрової вартості.

    Звітність

    Оскільки на обдаровуваного покладається обов’язок по сплаті податку, він повинен здати в ИФНС декларацію за ф. 3-ПДФО. До звіту додаються копії паспорта платника і дарчої. Зазвичай в договорі вартість об’єкта не вказується. Однак якщо угода відбувається між сторонніми людьми, ціну доцільніше зазначити.

    Якщо обдаровуваний є близьким родичем власника, то підстав для сплати ПДФО немає. Однак спорідненість потрібно буде підтвердити. При цьому декларацію все одно заповнити і здати доведеться. До неї треба додати, крім документів, зазначених вище, довідку, що засвідчує спорідненість. Це може бути св-во про народження, укладення шлюбу тощо

    Декларація подається в ИФНС у році, наступному за роком, в якому платник отримав подарунок. При цьому звітність потрібно здати до кінця квітня.

    У разі неподання декларації платнику може бути поставлений штраф, оскільки така дія вважається порушенням вимог НК і розглядається як податкове правопорушення.

    Що стосується самого податку, обчислену суму необхідно сплатити до 15 липня року, що йде після року вчинення правочину. У разі невиконання цього обов’язку суб’єкта може бути стягнуто до 20 % від суми ПДФО. При цьому сплата штрафу не звільняє особу від обов’язку відрахувати податок у бюджет.

    Альтернативний варіант

    Деякі громадяни під виглядом купівлі-продажу здійснюють дарування. Тобто, вони складають звичайний договір на відчуження майна, але одна сторона гроші інший не передає. Робиться це для того, щоб не сплачувати ПДФО. Справа в тому, що якщо нерухомість знаходиться у власності не менше 3-х (якщо отримана до 2016 р.) або 5-ти років (якщо придбана після 2016 р.), податок на дохід не виплачується.

    Між тим дані дії не можна назвати законними. Такі угоди вважаються уявними, тобто один договір укладається для маскування іншого, а учасники не прагнуть до настання відповідних юридичних наслідків. Такі дії можна оскаржити. Якщо угода буде визнана недійсною.

    Визначення вартості об’єкта

    Особі, яка отримала нерухомість в дар, можна надати в ИФНС справу з БТІ або висновок незалежного оцінювача. Цей документ необхідний для розрахунку податку. При цьому будь-який документ, наданий контролюючого органу, що буде перевірятися. Якщо з’ясується, що вартість об’єкта занижена, ИФНС зробить перерахунок ПДФО. А на платника може бути накладено штраф за надання недостовірних відомостей про об’єкт оподаткування.

    Витрати на оформлення

    Якщо сторони угоди не будуть засвідчувати її у нотаріуса, то потрібно буде заплатити мито при реєстрації договору.

    Ще одні витрати – оплата послуг оцінювача. Робота фахівця БТІ обійдеться дешевше, ніж незалежного експерта. Але в другому випадку потрібний документ можна отримати в стислі терміни.

    Якщо учасники вирішать складати договір у нотаріуса і там же його запевняти, то певну суму потрібно буде витратити і на це. Якщо сторони бажають тільки засвідчити угоду, витрати зменшаться.

    Деякі громадяни звертаються із юридичні агенції, які надають повний комплекс послуг-від складання договору до його реєстрації. Вартість роботи буде трохи вище, ніж якщо б сторони робили все самі, однак при цьому вони заощадять час і сили.

    Додатково

    Слід врахувати, що об’єкт, який передається в дар, повинен бути вільний від обмежень і обтяжень. Крім того, на нерухомість не повинні претендувати ніякі інші особи. В іншому разі угоду просто не зареєструють.

    Якщо обтяження/обмеження все-таки є, їх потрібно зняти.

    Висновок

    В даний час операції, пов’язані з даруванням нерухомості, стали дуже популярними. Як правило, їх сторонами є батьки і діти (неповнолітні у тому числі). Багато громадяни хочуть бути впевненими у майбутньому своїх дітей, бажають за життя визначити долю свого майна.

    Особа, яка має намір передати квартиру або інше жиле приміщення в дар, має розуміти значення цього кроку. Найчастіше дарується єдине житло. Тому власники прописують у договорі умова про те, що до своєї смерті вони будуть проживати в квартирі. Як правило, обдаровуваний погоджується на це.

    В договорі, однак, не можна прописати обов’язок майбутнього власника містити власника і доглядати за ним довічно, навіть якщо нерухомість передається близькій людині. У цьому разі доцільніше укласти угоду про довічної ренті.

    Вище говорилося, що в дарчій не можна закріпити умова про те, що після смерті квартира переходить у власність обдаровуваного. Щоб уникнути проблем, краще додатково оформити заповіт. У ньому можна визначити долю свого майна на випадок смерті.

    Сторонам слід пам’ятати про те, що дарчий підлягає обов’язковій держреєстрації, навіть якщо власник планує зберегти за собою частину прав (володіння та користування). Без цієї процедури угода не матиме сили. Перед держреєстрацією необхідно подбати про юридичну чистоту майна. На ньому не повинно бути обтяжень чи обмежень. Наприклад, власник не може подарувати здану в довгострокову оренду квартиру. Для початку необхідно розірвати орендну угоду або дочекатися закінчення терміну його дії, а потім оформляти дарчу.

    Варто пам’ятати також і про можливі витрати на оформлення. Вибирати спосіб укладання угоди (у нотаріуса або самостійно) повинні самі учасники. Головне, щоб бажання власника було добровільним. Дарування під впливом погроз або насильства не допускається. Якщо майно та права на нього були передані недобровільно, угоду можна оскаржити. При визнання її недійсної буде повернуто власнику його майно в натурі або компенсована вартість об’єкта.

    Особливу увагу варто приділити сплати податку. Сторонні власнику особи зобов’язані відрахувати ПДФО до бюджету. Близькі родичі власника звільняються від сплати податку з доходів.